リースバックと任意売却の併用がおすすめのケースとは？違いについても解説

2025-07-29

この記事のハイライト: ●リースバックと任意売却では目的や買主などに違いがある; ●リースバックと任意売却は異なるサービスだが併用できるケースもある; ●リースバックと任意売却の併用は住宅ローンが払えないけれど今の家に住み続けたい方などにおすすめ

失業や病気など予期せぬ収入の減少により、住宅ローンの返済が難しくなる方は少なくありません。
今後の生活設計が不透明になると、「このままでは家を手放すしかないのか」と悩むことも多いでしょう。
そんなときに検討される方法のひとつに任意売却やリースバックがあり、実は両者を組み合わせて利用できるケースもあります。
今回はリースバックと任意売却の違いや併用の条件、そして併用が向いているケースについて解説します。
大阪市住吉区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

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1. リースバックと任意売却の違いとは？
2. リースバックと組み合わせて任意売却が利用できるケース
3. リースバックと任意売却の併用がおすすめの方
4. まとめ

リースバックと任意売却の違いとは？

まずはリースバックと任意売却、それぞれの仕組みや特徴について確認しておきましょう。

リースバックとは？

リースバックとは、自宅を不動産会社などに売却したあと、そのまま同じ家に住み続けられるサービスです。
はじめに不動産会社に自宅を売却し、まとまった資金を得た後に同じ不動産会社と賃貸契約を結びます。
その後は家賃を支払い続けることで、同じ家に継続して住めるというサービスです。
リースバックの大きなメリットは、引っ越しをせずに住み慣れた環境を維持できる点です。
とくに子どもがいるご家庭の場合、学区や友好関係を変えたくないと思う方も少なくありません。
リースバックを行えば、子どもの環境を変えずに済み、心の安定にもつながります。
また融資とは異なり、売却による資金を自由に使える点もメリットのひとつです。

任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなったときに、金融機関の同意を得てマイホームを売却する方法です。
通常、住宅ローンを組んで購入した家には金融機関の「抵当権」が設定されており、ローンを完済しなければ売却できません。
抵当権とは、契約者が返済できなくなった場合に金融機関が家を売って貸したお金を回収する権利のことです。
任意売却では、金融機関に事情を説明し、残債があっても抵当権の抹消を認めてもらい売却を進めます。
任意売却のメリットは、競売より市場価格に近い価格で売却できる可能性が高い点です。
売却価格が高ければ高いほど、住宅ローンの残債が減るため、債務整理がしやすくなります。

両者の違い

リースバックと任意売却では、目的と売却相手に大きな違いがあります。
リースバックの目的は同じ家に住み続けること、任意売却は債務の整理・返済です。
また任意売却は買主が一般個人や投資家などであるのに対して、リースバックは買主が不動産会社になります。
リースバックの場合、はじめから売却先が決まっているので、買主を見つけるための売却活動は必要ありません。
後悔しないためにも、それぞれの仕組みを理解したうえで、ご自身の状況にあった選択肢を検討しましょう。

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リースバックと組み合わせて任意売却が利用できるケース

リースバックと任意売却は別の制度ですが、条件によっては両者を組み合わせて利用することが可能です。
ここからは、どのような条件で併用できるのかについて解説します。

ケース1：任意売却で自宅をリースバック対応の会社に売却する

任意売却をする際、買主がリースバックを扱う不動産会社なら、売却後もその家に住み続けることができます。
通常、住宅ローンの返済が滞ると競売に進み、買主を選べず強制退去となるケースもあります。
任意売却であれば買主を選ぶことができるため、リースバックを実施している不動産会社と交渉し、合意が得られれば売却しても住み続けることが可能です。
ただし、すべての不動産会社がリースバックや任意売却に対応しているわけではないため、事前に確認しておく必要があります。

ケース2：売買契約と賃貸借契約を同時に結ぶ

任意売却の契約と同時に賃貸借契約も結び、売却後すぐに賃借人として住み続ける方法もあります。
ポイントは、売却価格が金融機関の了承を得られる水準であることと、売却後に残るローン返済と家賃支払いの両立が可能な資金計画を立てることです。
任意売却後に残債が残る場合、住宅ローンの返済と家賃の支払いが重なるため、生活費の負担が大きくなる傾向にあります。
2つの支払いが難しいと感じる場合はリースバックにこだわらずに、もっと安い賃貸物件を探すことも検討しましょう。
ただし、任意売却後の残債については、交渉によって月々の返済額を少なくできることが多いです。
毎月の返済額は、債権者と協議しながら極力安く抑えるようにし、無理のない生活設計を心がけることが大切です。

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リースバックと任意売却の併用がおすすめの方

最後に、任意売却とリースバックの併用が向いている方について解説します。
ご自身の状況と照らし合わせ、単体で利用するか併用するかを検討されると良いでしょう。

おすすめの方1：離婚後の不動産処分でトラブルがある方

家を所有している夫婦が離婚する場合、売却するかその家に住み続けるかを決める必要があります。
住宅ローンが残っており、どちらか一方が住み続けることを希望している場合は、任意売却とリースバックの併用がおすすめです。
自宅を夫婦で共有している場合、共有関係を解消するためには残債をすべて返済しなければなりません。
自宅を共有していない場合でも、契約者が家を出ると契約違反になるため、住み続ける側に名義を変更する必要があります。
しかし名義変更はそう簡単なことではなく、住み続ける側に支払い能力がない場合は審査に落ちることもあります。
このような場合、任意売却で売却しつつリースバックでどちらかが住み続ける方法が、円満解決の手段として有効です。

おすすめの方2：住宅ローンが払えないけれど今の家に住み続けたい方

住宅ローンを払えないけれど今の家に住み続けたい場合も、リースバックと任意売却の併用がおすすめです。
住宅ローンの返済が難しいまま放置してしまうと、いずれ自宅が競売にかけられ、強制的に退去しなければならなくなる可能性があります。
任意売却で残債を整理し、リースバックで賃貸として住み続ければ、生活環境を変えずに債務問題を解決できるでしょう。

おすすめの方3：売却を周囲に知られたくない方

不動産を売却するきっかけは人それぞれですが、ネガティブな理由が絡んでいるケースも多いです。
なかには、「不動産を売り出していることを知られたくない」と思う方もいらっしゃるでしょう。
一般的な不動産売却や任意売却では広告活動を行うため、近隣住民や知人に自宅の売却を知られる可能性が高いです。
不動産会社との相談によって広告活動を控えることもできますが、それでは買主が見つかるまでに時間がかかるかもしれません。
リースバックと任意売却の併用であれば、不動産会社に家を売るだけなので近隣住民などに知られずに済みます。

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まとめ

リースバックと任意売却は、それぞれ異なる目的を持つ売却方法ですが、組み合わせて活用することで、より柔軟な問題解決が可能になります。
とくに、自宅に住み続けたい場合や離婚後の不動産処分に悩んでいる場合、周囲に売却を知られたくない場合には、有効な手段となるでしょう。
ただし、売却後に住宅ローンの残債と家賃の支払いが重なる可能性があるため、無理のない返済計画と十分な準備が必要です。
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