競売を回避するにはリースバックが有効？活用する方法とメリットについて解説

2025-09-09

この記事のハイライト: ●競売にかけられると多くのデメリットが生じるためなるべく早く任意売却を検討する; ●競売物件でも金融機関の同意を得られれば任意売却とリースバックを併用することが可能; ●リースバックは通常の任意売却より現金化が早く売却後も自宅に住み続けられる

住宅ローンの滞納が続くと、最終的には競売にかけられ自宅を失うことになるため、そうなる前に自宅を売却して現金化すれば返済に充てることができます。
売却後も住み慣れた家を離れたくない場合は、「リースバック」を活用すれば、競売物件でも現金化でき、そのまま自宅に住み続けることが可能です。
そこで今回は、競売とはなにか、競売物件でリースバックを活用する方法やそのメリットについて解説します。
大阪市住吉区で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

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1. 競売とは？回避するためにはリースバックが有効
2. 競売を回避するためにリースバックを活用する方法
3. 競売を回避するためにリースバックを活用するメリット
4. まとめ

競売とは？回避するためにはリースバックが有効

まずは、競売とはなにか、その概要やデメリットについて解説します。

競売とは

競売とは、債務者（ローンの契約者）が住宅ローンを滞納した場合に、金融機関などの債権者が裁判所に申立てをおこない、不動産を売却して債権を回収する手続きのことです。
競売は、入札方式でおこなわれるのが一般的です。
まず、裁判所が競売物件に対して「入札基準額」と「入札期間」を設定します。
入札期間内に最高金額で入札した方が落札者となり、代金を納付したあと所有権移転の手続きに進みます。
つまり、通常の不動産売却のように売主と買主が売買契約を結ぶのではなく、裁判所の権力によって強制的に売却されるのです。

競売のデメリット

競売には以下のようなデメリットがあります。

強制的に退去を命じられる
競売物件として公開される
安い価格で売却される

どういうことなのか、デメリットの内容について順番に解説します。
強制的に退去を命じられる
先述のとおり、競売にかけられると、事務的に手続きが進められます。
売却価格はもちろん、スケジュールについても債務者の希望や都合が反映されることはありません。
落札者が決定したら、引っ越し先が決まっていなくても、指示された日時までに強制退去となります。
競売物件として公開される
競売物件は、裁判所が運営する「不動産競売物件サイト」にその情報が公開されます。
物件の住所や間取りなどが写真付きで掲載されるため、住宅ローンを滞納して競売にかけられていることが、周囲の方からわかってしまいます。
安い価格で売却される
競売物件の落札価格は、市場価格の50%～60%程度になるのが一般的です。
たとえば、市場で売却すれば2,000万円で売れる可能性がある不動産が、その半額の1,000万円程度でしか売却できないのです。
競売による売却代金は、すべて債務の返済に充てられます。
売却価格が安いと返済に充てるお金が少なくなり、市場で売却した場合より大きな債務が残ります。
売却後に残った債務は一括で返済しなければならないため、競売にかけられると家を失うだけでなく、多額の借金を背負うことになるのです。

競売をいかに回避するかがポイント

競売にメリットはほぼありません。
住宅ローンの返済が苦しくなった場合は、競売をいかに回避するかが生活を立て直すポイントです。
そのためには、競売にかけられる前に売却を検討することが大切です。

「リースバック」なら売却後も生活環境が変わらない

リースバックとは、不動産売買と賃貸借契約を一体化させたサービスのことです。
不動産会社に自宅を売却し、今度はその不動産会社と賃貸借契約を結び、家賃を支払って自宅に住み続ける仕組みになっています。
ただし、リースバックはオーバーローンの状態で利用することは一般的にできません。

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競売を回避するためにリースバックを活用する方法

競売は、住宅ローンを滞納してすぐに始まるわけではありません。
競売物件でも、開札日の前日までに売却できれば競売を回避できます。
どのような流れで競売がおこなわれるのか、手続きの流れについて確認しておきましょう。

競売の流れ

住宅ローンの滞納が続くと、以下のような流れで競売に進みます。

督促状が届く
期限の利益を喪失し一括返済を求められる
代位弁済がおこなわれる
債権者が裁判所に申立てをおこなう
競売開始が決定する
開札日の通知書が届く

金融機関から督促状が届いても対処しないで放置すると、状況はどんどん悪化します。
債権者が裁判所に申立てをおこなった時点で不動産は差し押さえられ、競売が決定します。

競売を回避するには任意売却を進める

先述のとおり、不動産を売却したあとも自宅に住み続けたい場合は、リースバックがおすすめです。
しかし、競売物件は「オーバーローン」であるため、リースバックを利用できません。
ただし、金融機関の同意を得たうえで「任意売却」を併用することは可能です。
競売にかけられたあと、開札されてしまうと買主が決定します。
したがって、競売を回避するタイムリミットは、開札日の前日です。
開礼日の前日までにリースバックの契約を結び、債権者が競売を取り下げる手続きをおこなえば、競売を回避できる可能性があります。
とはいえ、ぎりぎりまで時間をかけるのはリスクが高いため、できるだけ早くリースバックを検討し、金融機関に任意売却について相談することをおすすめします。

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競売を回避するためにリースバックを活用するメリット

競売は、リースバックと任意売却を併用すれば回避できる可能性があることを前章で解説しましたが、リースバックのメリットについても把握したうえで検討したいですよね。
そこで最後に、リースバックを活用するメリットについて解説します。
リースバックを活用すると、以下のようなメリットを得られます。

早く現金化できる
まとまった資金を得られる
売却後も住み続けられる

メリットの内容について、順番に解説します。

メリット1：早く現金化できる

通常の任意売却は、売却活動をおこなって買主を探すため、物件の状態や立地条件によっては売却期間が長引くことも少なくありません。
金融機関が定めた期限までに売却できない場合は、競売にかけられます。
リースバックであれば買主が不動産を買い取るため、買主を探す必要がなく、不動産会社が提示する条件に納得すればすぐに契約へと進み、早く現金化できます。

メリット2：まとまった資金を得られる

不動産会社に自宅を売却することによって、まとまった資金を得られます。
一般的な売却方法と比較すると価格は安くなりますが、競売によって売却されるより高値での売却が望めます。
任意売却は、売却代金を返済に充てても完済しきれないことがほとんどですが、残債については、金融機関との交渉により無理のない範囲での分割返済が認められるのが一般的です。
残債の一括返済を求められる競売の場合とは違い、リースバックを併用した任意売却であれば、売却後に借金が残っても計画的に返済していくことが可能です。

メリット3：売却後も住み続けられる

リースバックの大きなメリットは、売却後もそのまま自宅に住み続けられることです。
生活環境が変わらないため、落ち着いて生活を立て直すことができます。

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まとめ

競売とは、住宅ローンの滞納が続いた場合に、裁判所の権力によって強制的に安値で売却されることです。
競売物件は、金融機関から任意売却の同意を得たうえで開札日の前日までにリースバックの契約を結べば、競売を回避できる可能性があります。
通常の任意売却より現金化が早く、売却後も自宅に住み続けられるため、生活環境を変えたくない方は、できるだけ早くリースバックと任意売却を併用し、生活を立て直しましょう。
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