空き家の名義変更が必要な理由とは？名義変更の種類とかかる費用も解説

2026-03-03

この記事のハイライト: ●空き家の名義変更は売却できない問題や親族間トラブルを回避するためにも必要である; ●空き家の名義変更は相続・売買・贈与によって手続きや必要書類が異なる; ●名義変更に必要な費用は「書類の取得費用」「税金関連費用」「司法書士報酬」である

空き家を相続したり売却を検討する際に、必ずと言っていいほど直面するのが名義変更の問題です。
空き家の名義変更を適切におこなわないと、売却ができないだけでなく、さまざまなトラブルに巻き込まれる可能性があるため注意しましょう。
そこで本記事では、空き家の名義変更が必要な理由から具体的な手続き、費用までを解説します。
大阪市住吉区で空き家の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

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1. 空き家の名義変更が必要な理由
2. 空き家の名義変更の種類
3. 空き家の名義変更に必要な費用
4. まとめ

空き家の名義変更が必要な理由

空き家の名義変更は、所有者の変更を法的に確定させる重要な手続きです。
名義変更を怠ると、さまざまな問題が発生し、将来的に大きな損失を被る可能性があるため注意が必要です。
ここでは、空き家の名義変更が必要な理由について見ていきましょう。

売却できない問題

空き家の名義変更をおこなわないと、もっとも深刻な問題として売却ができなくなります。
不動産の売買契約では、登記簿上の所有者でなければ売主になることができません。
たとえば、親から相続した空き家であっても、相続登記をおこなわずに親の名義のままでは、子が売主として契約を締結することは不可能です。
また、登記簿上の名義人がすでに亡くなっている場合、買主側の金融機関も住宅ローンの融資をおこないません。
これは、所有権が明確でない不動産に対して融資リスクが高いためです。
結果として、現金で購入できる買主しか見つからず、売却価格が大幅に下がってしまう可能性があります。

担保設定の問題

空き家の名義変更を怠ると、担保設定に関する問題も発生します。
銀行からの借り入れで空き家を担保に入れたい場合、登記簿上の名義人でなければ抵当権設定登記ができません。
これにより、資金調達の機会を失ってしまうでしょう。
さらに、名義が曖昧な状態では、第三者による勝手な担保設定のリスクも存在します。

親族間トラブルのリスク

名義変更を放置することで、親族間でのトラブルが発生するケースも少なくありません。
相続登記をおこなわないまま時間が経過すると、相続人が増加し、権利関係が複雑になるためです。
たとえば、最初は兄弟2人の相続だったものが、時間の経過とともに甥や姪まで相続人となり、全員の同意を得ることが困難になります。
また、空き家の管理費用や固定資産税の負担について、誰が責任を持つのかが不明確になり、親族間での争いに発展することもあります。
名義変更を適切におこなうことで、所有者の責任と権利を明確化し、こうしたトラブルを未然に防ぐことが可能です。

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空き家の名義変更の種類

空き家の名義変更には、その原因によっていくつかの種類があります。
それぞれの手続きや必要書類が異なるため、適切な方法を選択することが重要です。
ここでは、名義変更の種類と手続きについて解説します。

ケース①相続による空き家の名義変更

もっとも一般的な空き家の名義変更が、相続によるものです。
被相続人（亡くなった方）から相続人への所有権移転を移転することを「相続登記」と呼びます。
2024年4月から相続登記が義務化されており、相続開始から3年以内に登記をおこなわなければ10万円以下の過料が科される可能性があるため早めに手続きが必要です。
相続による名義変更では、遺産分割協議書や相続人全員の印鑑証明書、戸籍謄本等が必要になります。
相続人が複数いる場合は、誰が空き家を相続するかを決める遺産分割協議が必要であり、全相続人の合意が前提となります。
また、遺言書がある場合は、その内容に従って登記手続きをおこなうのが一般的です。

ケース➁売買による空き家の名義変更

空き家を第三者に売却する際の名義変更が、売買による所有権移転登記です。
売買契約が成立した時点で所有権は移転しますが、第三者に対抗するためには登記が必要になります。
通常は、売買代金の決済と同時に登記手続きがおこなわれる仕組みです。
なお、売買による名義変更では、売主と買主が共同で申請をおこないます。
必要書類には、売買契約書、印鑑証明書、住民票、固定資産評価証明書などがあるため、早めに準備しておくと良いでしょう。
手続きの際にかかる登録免許税は、固定資産評価額の2％（土地は1.5％）となり、一般的に買主が負担します。

ケース③贈与による空き家の名義変更

生前に親から子へ空き家を無償で譲渡する場合の名義変更が、贈与による所有権移転登記です。
相続税対策や早期の資産承継を目的としておこなわれることが多く、贈与税の対象となるため注意が必要です。
贈与による名義変更では、贈与契約書の作成が重要となります。
契約書には、贈与の意思や対象物件を明確に記載する必要があります。
また、贈与税については年間110万円の基礎控除があり、この範囲内であれば税金はかかりません。
ただし、不動産の場合は評価額が高額になることが多いため、税理士との相談をおすすめします。

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空き家の名義変更に必要な費用

空き家の名義変更には、さまざまな費用が発生します。
事前に必要な費用を把握しておくことで、手続きをスムーズに進めることができるでしょう。
ここでは、名義変更に必要な費用を解説します。

書類の取得費用

空き家の名義変更には多くの公的書類が必要であり、それぞれに取得費用がかかります。
戸籍謄本は1通450円、住民票は1通300円程度です。
相続の場合は、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要になるため、複数通の取得が必要になり、費用は3,000～5,000円程度になることが多いでしょう。
また、相続人が複数いる場合は、それぞれの印鑑証明書が必要になるため、人数分の費用がかかる点に注意が必要です。
なお、登記事項証明書（登記簿謄本）は1通600円で、現在の登記状況を確認するために取得することをおすすめします。

税金関連費用

空き家の名義変更では、登録免許税が必ず発生します。
相続の場合は固定資産評価額の0.4％、売買の場合は2％（土地は1.5％）、贈与の場合は2％が登録免許税となります。
たとえば、評価額1,000万円の空き家の場合、相続なら4万円、売買なら20万円の登録免許税が必要です。
また、贈与による名義変更の場合は、贈与税も考慮する必要があります。

司法書士報酬

空き家の名義変更手続きは複雑であるため、多くの場合は司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士報酬は事務所によって異なりますが、相続登記で5～10万円、売買登記で3～8万円、贈与登記で5～10万円程度が相場です。
ただし、複雑な相続案件や相続人が多数いる場合は、報酬額が高くなる傾向があるため注意しましょう。
また、遺産分割協議書の作成や相続関係説明図の作成などの付随業務を依頼する場合は、追加費用が発生します。
司法書士に依頼する際は、事前に見積もりを取得し、どの業務が含まれているかを確認することをおすすめします。

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まとめ

空き家の名義変更は、売却や有効活用をおこなううえで避けて通れない重要な手続きです。
名義変更を怠ると売却困難、担保設定の問題、親族間トラブルなどさまざまな問題が発生するため、早期の対応をおすすめします。
名義変更の種類には相続、売買、贈与があり、それぞれ異なる手続きと費用が必要となるため、専門家に相談しながら適切な方法を選択するのが望ましいでしょう。
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