共有持分の評価額の決まり方は？基準となる評価額について解説！

不動産は全体を売却するだけでなく、共有持分だけを売却することも可能です。
共有持分の価値は、不動産全体の評価額に基づいて算定されるため、事前に把握しておくと売却手続きがスムーズになります。
本記事では、共有持分の評価方法や不動産の評価額、実際の売却価格の決め方について解説します。
大阪市住吉区で共有名義の不動産を所有している方や売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産の共有持分における評価額の決まり方

共有持分の評価額は、不動産全体の評価額に共有持分の割合をかけて求めます。
計算式で表すと以下のとおりです。
共有持分の評価額＝不動産全体の評価額×持分割合
たとえば、不動産全体の価値が1,000万円で、そのうち自身の共有持分が1/2であれば評価額は500万円、1/4であれば250万円となります。
売却時には計算方法に若干の違いが出ますが、その点は後ほど解説します。
基本として、共有持分の評価額は所有割合に応じて決まると覚えておくとわかりやすいでしょう。

持分割合は不動産購入時の負担金額で決定する

共有持分とは、「1つの不動産を複数人で所有する際、それぞれがどのくらいの権利を持っているか」を表す言葉です。
具体的には、共有者それぞれが持つ所有権のことを共有持分といい、その割合を持分割合と呼びます。
持分割合は、基本的に不動産取得時の費用負担割合を基準に決まります。
たとえば、取得価格1,000万円の不動産で500万円を負担すれば持分は1/2、250万円負担なら1/4、100万円負担なら1/1です。
現金での支払いでもローンでも、取得費用として負担した金額がそのまま持分に反映されます。
ただしローンを組んで購入した場合、入居後に発生する金利は取得費用に含まれません。
つまり、購入時に誰がどれだけ負担したかが、そのまま共有持分に直結するということを押さえておきましょう。

不動産の共有持分割合を確認する3つの方法

共有名義で不動産を購入した場合は、持分割合を自分たちで決めるため把握しやすいでしょう。
しかし、相続で共有持分を取得した場合は、自分の持分割合が不明というケースも少なくありません。
不動産を売却したりリフォームをしたりする際には、自分の持分割合を正確に把握しておくことが重要です。
共有持分は、登記簿や固定資産税納税通知書を確認すれば分かります。
登記簿は法務局の窓口で取得できるほか、平日日中に出向く時間がない方はオンラインで請求することも可能です。
固定資産税納税通知書は、共有者の中から市区町村役場（または都税事務所）が選んだ代表者、もしくは登記名義人からの申し出に基づき1人に送付されます。
代表者以外が内容を確認したい場合や、通知書を紛失した場合には、市区町村役場の資産税課（都税事務所）で「固定資産税評価証明書」を取得することが可能です。

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不動産の評価額の決まり方

共有持分の評価額は、不動産全体の評価額に大きく左右されます。
共有持分を正しく算出するには、まず不動産の評価額を把握しておくことが大切です。
不動産の評価額は、土地の価格と建物の評価額を合算して決まります。

土地の価格にはさまざまな基準がある

土地の評価額は、主に「公的な評価基準」と「過去の取引額」の2つを基準に決まります。
公的な評価基準には、公示地価、基準地価、相続税評価額、固定資産税評価額があります。
公示地価は国土交通省が土地の適正価格を示す指標で、基準地価は都道府県や政令指定都市が地域ごとに算定する指標です。
相続税評価額は相続や贈与時の課税計算に用いられ、道路ごとの路線価方式や倍率方式で算定されます。
固定資産税評価額は、毎年課される固定資産税の計算に用いられる評価額です。
加えて、地域内での過去の取引価格も土地の相場として参考にされます。

建物の評価基準は1つ

建物の評価額は、主に固定資産税評価額を基準に決まります。
固定資産税評価額は土地と同様に固定資産税を算定するための基準で、3年に1度見直されるのが特徴です。
評価は、建物を新たに建て直す場合の建築費と、経年劣化による価値の減少をもとに算出されます。
なお、評価の更新時には前年の評価額を超えないよう調整がおこなわれるため、材料費が上がっても固定資産税評価額が自動的に増えることはありません。

土地や建物の状態なども評価額に影響する

不動産の評価額には、立地や土地の形状、広さ、建物の状態など、土地と建物のさまざまな状態や立地条件が影響します。
土地の場合、立地条件や面積、形状、周辺環境、近隣の需要や競合状況が重要な要素です。
都市部や駅に近い利便性の高い場所ほど価値が上がり、面積が広く、形が正方形や長方形に近い土地は高く評価されます。
一方、台形や三角形、旗竿地などの不整形地は整形地に比べると使い勝手が悪いため、評価が低くなる傾向があります。

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不動産や共有持分の売却価格の決め方

不動産を売却する際には、売却価格を決める必要があります。
共有持分を売却する場合も同様に、価格を設定して取引を進めることになります。
このとき注意したいのが、売り出し価格と実際に売れた成約価格が異なる場合がある点です。

売り出し価格と成約価格の違い

売り出し価格とは、売主が「このくらいで売りたい」と希望して設定する価格です。
不動産会社の査定額や相場を参考に決めますが、実際にその金額で売れる保証はありません。
広告やポータルサイトに掲載されるのは、この売り出し価格です。
一方で成約価格とは、実際に売買契約が成立した最終的な価格をいいます。
売り出し価格から交渉によって値引きされるケースも多く、成約価格は売り出し価格より低くなるのが一般的です。
つまり、売り出し価格は売主の希望額、成約価格は実際に売れた価格と考えておくと良いでしょう。

成約価格はどのように決まる？

不動産の成約価格は、売主と買主の交渉の結果によって決まります。
売り出し価格を基準に値引きなどのやり取りがおこなわれ、双方の希望額が合意に至った時点で、その金額が成約価格となります。
不動産は同じ条件のものが多く存在するように見えても、立地や状態など細かな点でまったく同じものはありません。
そのため、売主側の「売りたい価格」と買主側の「買いたい価格」が一致したときに、その不動産ならではの価格が成立します。

共有持分の売却価格の決め方

共有持分の売却や買い取りの価格に関しても、基本的に売主と買主の交渉によって決まります。
目安としては、不動産全体の価格に持分割合を掛け合わせた金額が共有持分の相場です。
ただし、共有持分だけを売買する場合、その権利だけでは不動産を自由に利用することができません。
そのため、相場価格より低めで売買されることが多く、買主から値引き交渉されるケースもあります。
一方、共有者同士で持分をやり取りする場合には事情が異なり、「どうしても手放したくない」と考える方の持分を買い取る際には、通常よりも高額で取引されるケースもあります。
つまり、共有持分の売却価格は「持分割合による目安」と「売主・買主双方の交渉」のバランスによって決まるのが実情です。

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まとめ

共有持分の評価額は、不動産全体の評価額に自身の持分割合を掛け合わせることで算出されます。
不動産の評価額は、土地と建物で基準が異なり、土地は公的評価や過去の取引事例、建物は固定資産税評価額などをもとに決まるのが一般的です。
ただし、実際に共有持分を売却する際の価格は売主と買主の交渉によって調整されるため、相場より高く売れることもあれば、利用価値の低さなどを理由に相場より安く取引されることもあります。
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