共有名義の不動産を任意売却するには？売却の手順や注意点を解説

2026-05-05

この記事のハイライト: ●債権者の許可を得て抵当権のついた不動産を売却することを任意売却という; ●抵当権が共有持分のみに設定されている場合は単独で任意売却ができる; ●任意売却をするには債権者との交渉が必要なため早めに相談することが大切

住宅ローンの返済が長期間滞ってしまうと、最終的に不動産が競売にかけられることがあります。
競売を避ける方法として「任意売却」がありますが、不動産が共有名義になっている場合は注意が必要です。
この記事では、任意売却の仕組みや競売との違い、さらに共有名義不動産ならではの手続きの流れについて解説します。
大阪市住吉区で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考になさってください。

＼お気軽にご相談ください！／

1. 任意売却とは？共有名義不動産を売る前に知っておきたい基礎知識
2. 共有名義の不動産を任意売却する際は抵当権の設定範囲に注意
3. 共有名義の不動産や共有持分を任意売却する際の手順
4. まとめ

任意売却とは？共有名義不動産を売る前に知っておきたい基礎知識

まずは、任意売却の仕組みや競売との違いから確認しておきましょう。

任意売却とは

住宅ローンを利用して不動産を購入すると、金融機関は融資を回収するための担保として「抵当権」を設定します。
抵当権とは、ローンの返済が滞った場合に金融機関が不動産を売却し、その代金から融資した資金を回収できる権利のことです。
この抵当権を解除するには、まず住宅ローンを完済し、そのうえで法務局にて抵当権抹消の手続きを行う必要があります。
したがって、通常はローンが残っている状態（抵当権付き）の不動産を自由に売却することはできません。
ただし、金融機関の同意を得られれば例外的に抵当権を外してもらい、一般的な不動産売却と同様の流れで売却を進めることが可能です。
この仕組みを「任意売却」と呼びます。
任意売却は競売と異なり、売却価格や時期についてある程度自身の希望を反映させやすい点が特徴です。
任意売却が選ばれるケースの多くは、売却してもローン残高をすべて返済できない、いわゆる「オーバーローン」の状態です。
売却後も債務が残ることから、不足分については分割で返済を続けていく必要があります。
一方で、任意売却を選ばずに返済滞納を続けてしまうと、最終的には不動産が競売にかけられます。
競売とは、裁判所の権限によって強制的に不動産を売却し、債権回収を図る手続きです。
競売になると債務者には多くの不利益が及ぶため、そうなる前に任意売却を検討することが重要といえるでしょう。

競売と比較した任意売却のメリット

任意売却の大きな利点は、「競売よりも高値で売却できる可能性が高いこと」と「自分の意思を反映させやすいこと」です。
競売の場合、市場価格の5〜6割程度で落札されるケースが多く、売却後も大きな残債が残るリスクがあります。
一方、任意売却では通常の売却活動と同じく購入希望者を広く募集できるため、市場相場に近い価格での売却が期待できます。
その結果、より多くの返済原資を確保でき、競売よりも残債を減らせる可能性が高まるでしょう。
さらに、競売では売却価格や引渡し時期などが裁判所によって一方的に決定され、債務者の希望は反映されません。
しかし任意売却であれば、金融機関との協議の範囲内で売却方法や引渡し時期をある程度調整できるため、生活再建に向けて柔軟に対応できる点も大きなメリットです。

▼この記事も読まれています
任意売却でも譲渡所得税はかかる？税金を滞納していた場合についても解説

＼お気軽にご相談ください！／

共有名義の不動産を任意売却する際は抵当権の設定範囲に注意

任意売却を進めるには金融機関の同意が欠かせません。
さらに、対象が共有名義の不動産であれば、債権者だけでなく共有者全員の同意が求められる場合があります。
どのケースで同意が必要となるのか、あらかじめ確認しておきましょう。

不動産全体に抵当権が設定されている場合

共有名義の不動産を売却する際は、原則として共有者全員の同意が必要です。
民法でも「共有物については、他の共有者の同意なく変更を加えてはならない」と規定されています。
たとえば兄弟で相続した土地や住宅を共有している場合、任意売却を実現するには兄弟全員の同意を得なければなりません。
ひとりでも反対すれば売却は成立しないため、事前の合意形成が必要です。

共有持分だけに抵当権が設定されている場合

共有不動産であっても、自分の所有している「持分」は独立した財産です。
そのため、自身の持分にのみ抵当権が設定されている場合には、金融機関と調整できれば単独で任意売却を進めることが可能です。
ただし、持分だけを買いたい方は少なく、売却が長引く可能性があります。
持分単独では不動産を自由に使えず、他の共有者との関係も複雑になりやすいためです。
実務上は売却自体が難しいことを理解しておきましょう。

▼この記事も読まれています
任意売却の1つ「単純売却」とは？概要やメリット・デメリットを解説！

＼お気軽にご相談ください！／

共有名義の不動産や共有持分を任意売却する際の手順

任意売却は通常の売却よりも手続きが複雑なため、事前に流れを把握しておくことが重要です。
ここでは、共有名義の不動産を任意売却する手順、持分のみを売却する方法、そして任意売却以外で現金化する方法について解説します。

任意売却の基本的な流れ

任意売却は、一般的に次のような手順で進みます。

金融機関へ相談
不動産会社へ相談
金融機関と返済条件の交渉・合意
売買契約の締結・代金決済
ローン返済と抵当権の抹消登記

返済が長期間滞ると、金融機関は競売に移行し、任意売却による解決が難しくなります。
したがって、返済が厳しいと感じた時点で早めに金融機関へ相談することが大切です。
査定額が出たら金融機関と返済額の調整をおこない、合意に至れば売買契約に進みます。
代金を受け取った後はローンを返済し、司法書士が抵当権抹消登記を行うのが基本の流れです。

持分のみを売却する場合

共有名義の不動産で自分の持分だけを売却することも可能ですが、個人の買主を見つけるのは困難です。
そのため、持分売却を検討する際は、共有持分の買取を専門とする不動産会社に依頼するのがおすすめです。
専門会社は他の共有者との調整ノウハウを持っており、依頼者自身が共有者と交渉する必要がありません。
さらに、不動産会社が直接買主となるため契約までのスピードが早く、ケースによっては1週間程度で現金化できる可能性もあります。

任意売却以外で現金化する方法

他の共有者と話し合いができる場合は、任意売却以外の選択肢も検討できます。
共有者全員で売却する
不動産全体を一括で第三者に売却し、代金を持分に応じて分配する方法です。
単独で持分を売却するよりも高額で売却できる可能性があり、共有状態も解消されやすいメリットがあります。
他の共有者に買い取ってもらう
自分の持分を他の共有者に売却する方法です。
第三者を介さないため手続きがスムーズですが、価格設定には注意が必要です。
不公平感やトラブルを避けるために、不動産会社の査定をもとに適正価格を決めることをおすすめします。
誰か1人が全持分を買い取り単独名義にする
共有者の中で資金力のある方が全ての持分を買い取り、単独名義にしたうえで売却する方法です。
その後は通常の不動産売却と同じ流れで進められるため、複数人での調整が不要になり、スムーズに手続きを進められます。
いずれの方法を選択するにしても、共有者全員の同意が必要なので、早めに話し合っておくことをおすすめします。

▼この記事も読まれています
不動産売却で譲渡損失が発生するケースとは？利用できる特例も解説

まとめ

任意売却とは、住宅ローンが残っている不動産を、債権者の同意を得て売却する方法です。
競売と異なり、売却価格や時期をある程度自身で調整でき、市場相場に近い価格での売却が期待できます。
共有名義の不動産の場合、全体に抵当権があると共有者全員の同意が必要ですが、持分のみであれば単独で任意売却が可能です。
スムーズに現金化するためにも、不動産売却を検討し始めた時点で共有者に相談することをおすすめします。
大阪市住吉区の不動産売却ならハウスドゥあびこ店へ。
売却を専門としたスタッフが、論より実績で安心・安全にスピード感をもって対応させていただきます。
まずはお気軽にご相談ください。

ハウスドゥあびこ店

大阪市住吉区を中心に地域密着型の不動産売却サポートを提供している店舗です。
早く・高く不動産の売却が可能です。
無料査定・買取・購入も取り扱っておりますので、無料査定・無料相談をお気軽にお試しください。

■強み
・査定価格は書面でご提案
・各地域で購入希望者多数保有
・税理士や弁護士、測量士と連携あり

■事業
・不動産売却（仲介 / 買取）

共有持分の放棄とは？手続きの流れと注意点について解説...

いらない親の土地を手放す方法は？所有するリスクと処分時の注意点も解説...

ブログ一覧ページへもどる

まずはご相談ください！

0120-064-002