相続税対策になる小規模宅地等の特例とは？適用要件と注意点も解説

被相続人が亡くなり相続が発生すると、その相続財産に対して相続税がかかります。
とくに土地などの不動産がある場合は高額になりやすく、相続税が支払えないといったケースも珍しくありません。
そこで、相続税における小規模宅地等の特例とはなにか、適用要件と注意点を解説します。
大阪市住吉区で不動産を相続する予定がある方は、ぜひ参考になさってください。

相続税対策として利用できる小規模宅地等の特例とは？

不動産を相続する際に「小規模宅地等の特例」を使用することで、大幅な節税につながることがあります。
ここでは、小規模宅地等の特例とはなにか、特例がつくられた背景やメリットを解説します。

小規模宅地等の特例とは

相続で取得した土地の評価額を最大80％減額できる制度を「小規模宅地等の特例」といいます。
通常、被相続人（亡くなった方）の土地を相続する際は、高額な相続税がかかります。
しかし、この制度を利用することで土地の評価額を下げることができるため、税金を大幅に減らすことができるのです。
この特例がつくられた背景には、高度成長期に地価の上昇に伴い相続税を支払えない相続人が多くあらわれたことが挙げられます。
相続税が支払えないことにより、被相続人と同居していた家族は、土地や建物の住居を失ってしまうケースもあります。
このような事態が生じないように、ある程度まで相続税を抑え、残された相続人の生活基盤を守ることを目的としているのがこの特例です。
なお、相続開始前3年以内に贈与により取得した場合や、相続時精算課税制度を利用して取得した場合は、この特例の適用を受けることはできません。

小規模宅地等の特例のメリット

この特例の最大のメリットは、前述したように、相続した土地に課せられる相続税を大幅に軽減できる点です。
また、法定相続人ではない場合でも、遺言により土地を取得した際も特例を受けることができます。
土地自体の価値は変わらないのに、特例が適用されることで相続税を算出する際に用いる土地の評価額が低くなれば、相続税も大幅に下げることが可能です。
ただし、この特例を利用するには複数の要件を満たす必要があります。
要件については次章で解説します。

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相続税の節税対策になる小規模宅地等の特例の適用要件

特例の対象となる宅地などは、以下のとおり4つに分類されます。

• 特定居住用宅地等：自宅として利用していた宅地等で限度面積330㎡、減額割合80％
• 特定事業用宅地等：個人事業として利用していた宅地等で限度面積400㎡、減額割合80％
• 貸付事業用宅地等：貸地または貸家などの貸付用としていた宅地等で限度面積400㎡、減額割合80％
• 特定同族会社事業用宅地等：会社として利用していた宅地等で限度面積200㎡、減額割合50％

なお、特定居住用宅地等は、土地を相続する方と被相続人の関係や、被相続人に同居人がいるかなどで適用できるかどうかが異なるため注意が必要です。
ここでは、被相続人が自宅として利用していた宅地などを対象とする「特定居住用宅地等」の適用要件について解説します。

適用要件

特定居住用宅地等は、被相続人が自宅として利用していた宅地等に対する特例です。
相続または遺贈により取得した場合、一定の要件を満たせば330㎡までの部分について評価額を80％減額されます。
なお、誰が宅地を相続するかによって特例を適用する要件が異なるため、ケースごとに見ていきましょう。
ケース1：配偶者が相続した場合
配偶者が相続した場合は、条件なく特例を受けることが可能です。
ほかに特別な要件はなく、相続税申告後に売却や賃貸物件として貸し出した場合でも、取り消されることはありません。
ケース2：同居親族が相続した場合
同居親族は、相続が発生した際、被相続人と同居していた親族のことを指します。
たとえ住民票が一緒であっても、生活の拠点が同じであり同居の実態がなければ利用できないため注意が必要です。
同居期間についてはとくに制約はないため、相続開始1週間前から同居していたとしても特例は適用されます。
ただし、相続税の申告期限である10か月間は引き続きその宅地などを所有していること、また住み続けることが要件です。
そのため、亡くなる直前に一緒に住んでいただけで、そのあとは家に住んでいない場合は、特例の対象外となるため注意しましょう。
ケース3：別居親族が相続した場合
同居親族以外で別居している親族がこの特例を利用するには、下記の要件をすべて満たす必要があります。

• 被相続人に配偶者または同居している親族が誰もいないこと
• 相続の開始前3年以内に親族やその配偶者、3親等以内の親族などが所有する家に居住していないこと
• 相続時に親族が居住している家を以前に所有していないこと
• 相続した宅地を相続税の申告期限まで所有していること

なお、この特例は3年以上借家にて生活している親族を対象としているため「家なき子特例」と呼ばれています。

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相続税対策になる小規模宅地等の特例を受ける際の注意点

最後に、小規模宅地等の特例を受ける際の注意点を解説します。
主な注意点は以下の3つです。

• 特例を受けるには相続税申告が必要
• 二世帯住宅の場合は登記の状態で判断される
• 遺産分割が完了していることが前提の特例

それぞれの注意点を解説します。

注意点①特例を受けるには相続税申告が必要

小規模宅地等の特例を受けるには、必ず相続税の申告をおこなっている必要があります。
通常、相続税の申告は、被相続人の財産から基礎控除を差し引いてもプラスになる場合に提出しなければなりません。
つまり、基礎控除額を差し引いてゼロもしくはマイナスとなれば、相続税の申告は不要です。
しかし、小規模宅地等の特例を利用する場合は、ゼロやマイナスとなった場合でも申告が必要となるため注意しましょう。

注意点②二世帯住宅の場合は登記の状態で判断される

二世帯住宅にこの特例を利用するには、基本的に以下の2つを満たす必要があります。

• 1つの建物に親子が住んでいること
• 建物の敷地が親名義で子は家賃を支払っていないこと

上記を満たしているかどうかは、区分所有登記で判断されます。
たとえば、世帯別の居住空間に区分所有登記がされている場合は、子の居住用部分は特例を適用させることはできません。
一方で、構造上世帯別に居住空間が分かれていても、区分所有登記がされていなければ親子ともに特例の適用を受けることが可能です。

注意点③遺産分割が完了していることが前提の特例

この特例は、遺産分割協議が完了していることを前提とした特例です。
なぜなら、特例を受ける相続人が、相続により対象の宅地を取得したことを確認するためです。
そのため、この特例を利用する際は、遺産分割協議書の写しの提出が必要になります。
ただし、期限までに遺産分割できない場合は、申告期限3年以内の分割見込書を添付することも可能です。
遺産が未分割の状態でも、分割見込書を提出しておけば、分割が確定したときに特例が適用されます。

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まとめ

小規模宅地等の特例は、土地の評価額を最大で80％減額できるため、相続税を大幅に減らすことができます。
ただし、この特例を利用するには、さまざまな要件を満たす必要があるため、まずは要件に該当するのか確認することが大切です。
また、特例を受けるためには相続税の申告が必須なため、忘れずに申告をおこなうようにしましょう。
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