借地権付き建物は相続できる？相続時と売却時の注意点を解説

実家を離れて暮らしている場合、将来相続する予定の実家をどうすべきか悩まれている方も多いかと思います。
さらに、実家が借地権付きの土地に建っている場合は、相続手続きがさらに複雑になるのではないかと不安に感じるでしょう。

この記事では、借地権付き建物を相続できるのか、相続後に売却する方法と注意点を解説します。
大阪市住吉区で借地権付きの不動産を相続するご予定の方は、ぜひご参考になさってください。

借地権付き建物は相続できる？

「そもそも借地権って何？」と疑問に思っている方も多いのではないでしょうか。
建物の所有を目的に他人から土地を借りる権利を「借地権」と言います。
建物の所有権はご自身、建物が建っている土地の所有権は地主にある状態をイメージすると良いでしょう。
一般的な不動産よりも権利関係が複雑なので、相続時にどうなるのか不安に思う方は少なくありません。
まずは、借地権が付いている不動産であっても相続の対象となるのかを解説します。

借地権付き建物でも相続できる

親の不動産が借地権付きだった場合、相続対象でないとお考えになる方も多いでしょう。
しかし、借地権は相続財産に含まれるため、通常通り不動産を相続することが可能です。
被相続人が土地を引き継ぐことについて、地主に承諾を得る必要もないとされています。
しかし、承諾義務がないからといって相続が発生したことを伝えずにいるのはおすすめできません。
地主からすると急にやり取りする方が変わり、状況を把握できずにトラブルになる可能性があるためです。
良好な関係を維持するためにも、借地権を相続したら地主に連絡しておくことをおすすめします。
なお、注意点として、相続を機に地主から土地の返還を求められるケースがあります。
借地人には返還の要求を拒否する権利があり、また更新が可能なので返還に応じる必要はありません。
正当事由がなければ地主は更新を拒否できず、借地人が望む限り更新し続けることが可能です。

遺贈の場合は地主の承諾が必要

借地権の相続では地主の承諾は不要ですが、遺贈により取得した場合は承諾を得る必要があります。
遺贈とは遺言によって財産を無償で取得することを指し、法定相続人以外も対象です。
法定相続人以外の方が借地権を譲り受ける際は、地主の承諾を得なければなりません。
また譲渡承諾料も支払う必要があり、相場は借地権の価格の10％程度です。
ただし、これはあくまでも相場なので、最終的には個々の事情を考慮した上で価格を決定します。
地主から承諾を得られない場合は、地主の承諾に代わる許可の裁判の申し立てを検討しましょう。
申し立てが認められれば、裁判所から地主の承諾に代わる許可（代諾許可）が与えられます。

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借地権付き建物を相続する際の注意点

借地権付き建物の相続では、一般的な不動産とは異なる注意点が存在します。
トラブルを避けるためにも、どのような点に注意すべきかを確認しておきましょう。

注意点1.建て替え時には地主の許可が必要

不動産を相続したあとで、建て替えを検討される方もいらっしゃるでしょう。
借地権付きの建物は、建て替えや増改築をおこなう際に地主の承諾が必要です。
承諾を得ずに勝手に工事を進めると契約違反と判断され、地主とトラブルになる恐れがあります。
地主の承諾を必要としない「最低限必要の修繕」でも、誤解を与えないよう、修理する旨を事前に伝えておきましょう。

注意点2.借地権は相続税の課税対象

相続した財産の総額が基礎控除額を超えると、超えた部分に対して相続税が課されます。
借地権など目に見えない権利も課税対象となるため、相続財産に含めなければなりません。
現金や不動産と違って目に見えないものなので、見落とさないようご注意ください。
なお、借地権の相続税評価額は「自用地評価額×借地権割合」で計算します。
たとえば、土地の路線価評価額が3,000万円で、そのエリアの借地権割合が50%としましょう。
この場合、借りている土地の相続税評価額は「3,000万円×50%＝1,500万円」となります。
権利金や地代の金額などによって計算方法が異なるケースもあるため、不安な場合は専門家に相談することをおすすめします。

注意点3.建物は名義変更が必要

借地権の相続において、これといって特別な手続きは必要はありません。
しかし、土地の上に建っている建物については、被相続人から相続人へ名義を変更する「相続登記」が必要です。
たとえば父名義の家を子が相続した場合は、相続登記をして家の名義を父から子に変更しなければなりません。
相続登記は2024年4月から義務化されており、定められた期日内に申請ができないとペナルティが科されます。
詳しい内容は後ほど解説しますが、不動産を相続したら相続登記は必ずおこなうということを覚えておきましょう。

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相続した借地権付き建物は売却できる？

借地権付きの不動産でも問題なく売却できますが、いくつかの注意点があります。
ここからは、相続した借地権付き建物を売却する際の注意点を解説します。

売却する際は地主の許可が必要

借地権付きの建物を売却するには、地主の許可が必要です。
地主の許可なしでは、不動産を売却することはできません。
許可を得ずに売却した場合、契約違反とみなされ、借地権の明け渡し請求を受けることになります。
借地権の明け渡し請求とは、地主が借主に対して土地を明け渡すことを求める訴訟です。
トラブルを避けるためにも、売却したいと思った段階で早めに地主に連絡を取り、交渉を進めましょう。

売却時には承諾料を支払う必要がある

借地権付き建物の売却許可を得る際には、地主へ承諾料を支払う必要があります。
とくに反対などされずにスムーズに承諾を得られた場合でも、承諾料を支払うのが一般的です。
承諾料の相場は借地権の評価額の1割程度ですが、更新料や借地期間なども考慮したうえで金額が決まります。

相続登記をしないと売却できない

相続した借地権付き建物を売却する際は、相続登記が必須です。
原則として、不動産は名義人本人のみしか売却できないためです。
相続の際にすぐ売却する場合でも、売却活動に入る前に、一旦は代表の相続人へ名義を変更する必要があります。
相続登記の申請期限は、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内です。
正当な理由なく期限に遅れた場合は、最大10万円以下の過料が科される可能性があります。
なお、相続登記の義務化は遡って適用されるため、2024年4月1日より前に相続した不動産も対象です。
施行日または、所有権の取得を知った日のいずれか遅い日から3年以内に、登記を済ませなければなりません。
相続登記を放置すると、不動産の売却ができないなどのデメリットやリスクがあるため、早めに対応しましょう。

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まとめ

借地権付き建物は相続財産として相続が可能で、借地権は相続税の課税対象にもなります。
そのため、借地権を含む遺産の総額が基礎控除額を超える場合は、相続税がかかります。
なお、建て替えや増改築、売却する際は地主から承諾を得なければならず、勝手に手続きを進めることはできません。
相続後に売却を予定している方は、相続登記を早めに済ませて、スムーズに売却活動に入れるよう準備しておきましょう。
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