リースバックに必要な2つの契約書とは?確認すべきポイントを解説

リースバックに必要な2つの契約書とは?確認すべきポイントを解説

この記事のハイライト
●リースバックの売買契約書においては、売買価格や決済日、買い戻しに関する取り決めなどを確認しておく
●リースバックの賃貸借契約書では、契約の種類や期間、また家賃の金額などを確認しておく
●リースバックの契約では、買い戻し特約や中途解約に関する特約、禁止事項などが記載される

住宅ローンの返済が苦しく、家を売却して返済に充てるリースバックを検討している方もおられるのではないでしょうか。
リースバックは、一般的な不動産契約とは異なるので、契約後のトラブルを回避するためにも契約内容をしっかり理解しておくことが大切です。
そこでリースバックをご検討中の方に向けて、売買契約書と賃貸借契約書の記載内容、また特約についてを解説します。
大阪市住吉区、住之江区、東住吉区で、住宅ローンの返済にお悩みの方は、ぜひこの記事を参考になさってください。

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リースバックに必要な契約書①売買契約書の記載内容とは

リースバックに必要な契約書①売買契約書の記載内容とは

リースバックを契約する際は「売買契約書」と「賃貸借契約書」の2つが必要です。
それぞれ、契約時に事前に話していた内容が契約書に反映されているかなどを確認しておくと安心です。
ここでは、まず売買契約書の概要と記載内容の確認すべきポイントについて解説します。
リースバックの売買契約書は、売主と買主が売買契約を締結する際に必要な契約書です。
一般的な不動産売買契約書と大きな違いはとくにありませんが、リースバックには買い戻し特約などが記載されています。
記載されている項目は以下のとおりです。

  • 売買価格
  • 決済日・引き渡し日
  • 買い戻しに関する取り決め
  • 物件の状態
  • 火災保険や税金に関して

それぞれの内容と確認すべきポイントを見ていきましょう。

①売買価格

事前に合意した売買価格と合っているかを確認しましょう。
故意に金額が上げられていたり、間違っていたりする場合も考えられます。
その場合は、間違った金額のまま取引することになるため注意が必要です。

②決済日・引き渡し日

一般的にリースバックの場合は、資金を必要とするタイミングで決済を合わせていることが多いです。
タイミングが希望に沿っているかをしっかり確認しましょう。

③買い戻しに関する取り決め

リースバックでは、将来買い戻しをすることが可能です。
買い戻しの条件などは売買契約書に記載されているため、将来買い戻しの予定がある場合は、しっかりと目を通しておきましょう。
もし、契約書に記載がない場合は、将来買い戻したくてもできない場合があるため注意が必要です。
ここには買い戻しの条件として、買い戻しの有無、タイミング、必要な費用などが記載されています。
買い戻しに関して口約束で済ませていると、後々トラブルに発展する可能性もあるため、契約書上でしっかり示しておきましょう。

④物件の状態

売買契約書には、物件の故障に関する記載事項があります。
もし破損・故障などの不具合がある場合は、そのことを契約書に記載しておきます。
その理由は、設備などの故障が契約後に発覚した場合に、その修理責任が誰にあるのかを示すためです。
すでに傷などがあれば、あとで費用を請求されないように、事前に契約書に記載しておくとトラブルを回避できます。

⑤火災保険や税金に関して

火災保険や固定資産税などの税金の支払い義務がいつまで売主にあり、いつから買主に移行するのかについて記載されているかを確認しましょう。
売買契約書に記載されていないと、誰が支払うべきか曖昧になってしまい、誰も支払いなくなってしまう可能性があるからです。
実際に、支払い義務が移行するのは引き渡し日を境になることが多いです。

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リースバックに必要な契約書②賃貸借契約書の記載内容とは

リースバックに必要な契約書②賃貸借契約書の記載内容とは

次に、リースバックの賃貸借契約書の概要と、記載内容の確認すべきポイントについて解説します。
リースバックの賃貸借契約は、売買代金の清算と同じタイミングで締結するのが一般的です。
記載されている項目は以下のとおりです。

  • 契約の種類
  • 契約期間
  • 家賃の金額・支払い方法
  • 退去・原状回復について

それぞれの内容と確認すべきポイントを見ていきましょう。

①契約の種類

リースバックでの賃貸借契約は、普通借家契約と定期借家契約の2つの契約方法があります。
契約形態がどちらになっているかを必ず確認しましょう。
普通借家契約は、契約期間が終了しても借主が希望する限り更新することが可能な契約です。
一方で、定期借家契約は契約期間が終了してしまうと、更新することはできません。
再び契約をすることはできますが、貸主が拒めば契約終了となってしまいます。
リースバックでは、一般的に定期借家契約で結ぶことが多いですが、なかには普通借家契約ができるところもあります。
そのため、自宅に長く住むことを希望している場合は、契約更新の有無ができるところを探す必要があるでしょう。

②契約期間

賃貸借契約書には、契約期間についても記載されています。
定期借家契約の場合は、契約年数や再契約ができるかどうか、話し合った内容と相違がないかを確認しておきましょう。

③家賃の金額・支払い方法

賃貸借契約書では、家賃の金額や支払い方法の記載はとくに重要です。
1か月あたりの家賃は売却価格と利回りで計算されるため、通常の家賃よりも割高な傾向にあります。
賃貸期間が長いほど家賃負担が大きくなるため、確実に支払っていける額なのかを再度確認してから契約しましょう。
家賃の支払い方法は、一括や月払いなど契約内容によって異なります。
また、家賃の値上げに関しても取り決め、記載しておくと良いでしょう。

④退去・原状回復について

退去に関する手続き方法も、賃貸借契約書に記載されています。
自分が希望するタイミングでの退去ができるよう、契約内容に入れてもらうようにしましょう。
また、退去の申し出は何日前までなら可能かなども併せて確認します。
賃貸借契約する際は、原状回復の義務や費用負担についても、しっかり目を通しておきましょう。

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リースバックの契約書に記載されている特約について

リースバックの契約書に記載されている特約について

リースバック契約では、さまざまな特約が契約書に記載されています。

買い戻し特約

リースバックで売却した不動産を将来買い戻すことを考えている場合は、買い戻し特約を付けることができます。
一時的な資金調達のためにリースバックをおこない、将来自宅を買い戻したいならば、買い戻し特約を交わしましょう。
また、買い戻し特約の内容は登記することができます。
万が一、貸主が第三者へ転売しても、登記がされていれば買い戻しを主張することが可能です。
上記でもご説明したように、買い戻し特約については売買契約書に取り決めが記載されています。

中途解約に関する特約

定期借家契約の場合は、原則として中途解約はできません。
ただし、賃貸借契約書に中途解約に関する特約が記載されている場合は、その規定によって解約することも可能です。

禁止事項など

不動産を利用するうえで、禁止されている事項が賃貸借契約書の特約として記載されていることがあります。
たとえば、以下のような内容が禁止されていることがあります。

  • 第三者への又貸し行為
  • ペット飼育
  • リフォーム

今まで所有者として生活していた際は問題なかった部分が、リースバックでは禁止事項となるケースも出てきます。
これらの特約により、自分の希望どおりにならないこともあるため注意しましょう。

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まとめ

リースバックの契約は、売買契約書と賃貸借契約書の2つから成り立っています。
とくにリースバックの契約書では、とくに確認すべきポイントが多いため、契約後にトラブルにならないためにもしっかり目を通しておきましょう。
また、買い戻しなどもっとも重要な事項は、口約束ではなく書面上で示しておくことが大切です。
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