2024-02-06
会社の経営者が不動産を売却するとなった場合に、法人として売るか個人として売るかで悩む方も多いのではなないでしょうか。
法人による不動産売却では、個人とは異なる税金がかかるため、税金の計算方法や節税方法などを事前に理解しておきましょう。
この記事では法人の不動産売却をテーマに、税金の計算方法や節税方法を解説します。
大阪市住吉区で不動産売却をお考えの方はぜひ参考になさってください。
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冒頭でも触れたように、不動産売却時に課される税金は個人と法人で異なります。
まずは不動産売却時にかかる税金が、個人と法人ではどのように違うのかを解説します。
個人が不動産を売却すると、売却益に対して所得税が課されます。
しかし個人の不動産売却では、税負担を抑える特例がいくつか用意されています。
代表的なのが、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除で、耳にしたことがある方も多いでしょう。
この特例は、マイホームを売って条件に該当した場合に、売却益から最大3,000万円を控除できるというものです。
この特例を利用して売却益がゼロまたはマイナスになれば、基本的に所得税は課されません。
会社の経営者など法人が不動産売却をおこなうと、以下のような税金が課されます。
法人税
法人税とは、その名の通り法人にのみ課される税金で、事業で得られた所得に対して課税されます。
業績によってかかる税金の金額が異なり、業績が良ければ税額も高く、悪ければ低くなるのが特徴です。
法人の不動産売却はビジネスの一環であるため、不動産取引とは関係ない事業から得た利益もあわせて税額を計算します。
そのため不動産売却による情報だけで、法人税がいくらになるのかを計算することは困難です。
法人事業税
法人事業税は、事業を行う際に必要となる公共サービスに対して納める税金です。
会社を経営するうえで、水道や電気、ガス、公共施設などを使用することも多いのではないでしょうか。
これらのインフラを維持するためのコストとして、各自治体へ納めるのが法人事業税です。
ただし事業業績が悪く赤字の場合は、法人事業税の納税義務は発生しません。
法人住民税とは、事業所の所在地を管轄する自治体に対して支払う税金です。
厳密には道府県民税と市町村民税があり、これらを合わせて法人住民税と呼びます。
事業所の所在地の自治体に対して納税するため、複数の場所に会社を構えている場合はそれぞれに納税する必要があります。
印紙税とは、契約書や領収書など特定の文書を作成したときに、その文書に対して課される税金です。
不動産売却時には売買契約書に対して課税され、売却金額に応じた収入印紙を貼り付けて納税します。
印紙税額は国税庁のホームページに記載されているため、売却時に確認しておくことをおすすめします。
消費税は商品や製品の販売、サービスの提供といった取引に対して課される税金です。
法人が不動産売却をおこなう際は、建物に対して消費税が課されます。
土地は原則として非課税なので、消費税を計算する際は土地と建物をわけて計算しなければなりません。
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次に、上記で解説した税金の計算方法について解説します。
法人税は事業利益に対して課されるため、まずは課税所得を求める必要があります。
課税所得=利益-損益
課税所得がわかったら、続いて下記の計算式で法人税を算出しましょう。
法人税=課税所得×法人税率-控除額
税率は法人の種類や年間の所得によって異なります。
たとえば、普通法人で年間の所得が800万円以上なら23.2%、800万円以下の場合は19%または15%です。
また、法人税とは別に重課税(不動産売却に関わる税金)も計算しなければなりません。
重課税の税率は不動産の所有期間によって異なり、5年以下の場合は税率5%、5年超えの場合は税率10%です。
法人事業税の計算式は下記のとおりです。
法人事業税=法人全体の課税所得(不動産売却による利益も含む)×法人事業税税率
税額を計算する際は、不動産売却による利益と会社の利益をあわせる必要があります。
税率はお住いの地域によって異なるため、各自治体のホームページをご確認ください。
法人住民税は以下の計算式で算出します。
法人住民税=法人税割÷均等割
法人税割は県によって異なる場合も多く、また均等割に関しても資本金や従業員数によって変動します。
どのような税率が適用されるかは、状況に応じて個々で調べる必要があるでしょう。
先述したように、消費税の課税対象は建物のみであり土地は非課税です。
そのため土地と建物をセットで売却した場合は、土地と建物の価格を分けて税額を計算しなければなりません。
建物の消費税を求める際は、固定資産税評価額を用いて計算するのが一般的です。
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最後に、法人だからこそ利用できる不動産売却時の節税方法を解説します。
節税方法の1つに、売却で得た利益を投資に回す方法があります。
法人税や法人事業税は利益に対して課税されるため、投資によって利益を減らせば、その分節税に繋がるでしょう。
優秀な人材を確保したり設備を新調したりと、将来のための出費なら無駄になることはありません。
法人税などから控除できる設備については、以下のようなものが該当します。
また経営改善設備として、1台30万円以上の器具備品や1台60万円以上の建物付属設備も控除できます。
人件費が増えた場合は「給与支給増加額×10%」を控除することが可能です。
利益を分散させて税率を低くすることも節税方法の1つです。
法人は個人とは異なり、不動産売却で得た利益をほかの所得に分散できます。
売却益を役員の退職金に充てたり報酬を支払ったりすれば、有効的に節税できます。
収用にともなう不動産売却であれば、特別控除によって税負担を軽減できます。
収用とは、国や自治体が公共的な目的のために、土地や建物などの不動産を取得することです。
損失に対して最大5,000万円まで控除することができ、高い節税効果が期待できます。
収用にともない不動産を売却する際は、ぜひとも利用したい特別控除といえるでしょう。
新しく不動産を購入し、減価償却費を計上して利益を減らす方法もあります。
個人の場合、不動産の譲渡所得と他の所得を損益通算することはできません。
損益通算とは、赤字の所得を黒字の所得から差し引くことです。
一方で法人の場合は、すべての所得の損益を合算できるので、減価償却によって利益を減らすことが可能です。
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個人と法人では、不動産取引における税金の計算方法や節税方法が異なります。
法人の場合、不動産売却によって得た利益には法人税や法人事業税、法人住民税などが課税されます。
法人だからこそ利用できる節税方法もあるため、うまく活用して税負担を少しでも軽減できるようにしましょう。
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