アスベストとは？不動産売却の可否や対策について解説

売りたい建物の築年数が古い場合、アスベストが使用されている可能性があるため、売却時は注意が必要です。
もし使用されている場合、売却時だけでなく、リフォームや解体をする際にトラブルになる恐れがあります。
今回はアスベストとはなにか、不動産売却は可能なのか、事前におこなっておきたい対策について解説します。
大阪市住吉区で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却で知っておきたいアスベストとは？

まずは、不動産売却で知っておきたいアスベストとはなにかを解説します。

アスベストとはどんなもの？

アスベストとは、天然の鉱物のひとつです。
繊維状に裂け、毛羽立ちがあるため石綿とも呼ばれています。
耐熱性や防音性、絶縁性や密着性が高いため、多くの住宅に使用されていたものです。
また、熱や酸、アルカリに強くて腐りにくく、安価で入手できることも、アスベストが使用されてきた理由と言えるでしょう。
高度成長期に当たる1970年代を中心に、たくさんの一戸建てやマンションが建設され、建築資材のひとつとして使用されていました。
吹き付けタイプや、アスベスト含有保温材などがあり、屋根や外壁、内装などに使用されています。
代表的なのが、白石綿と呼ばれるクリソタイルという種類です。
そのほかにも、クロシドライト（青石綿）や、アモサイト（茶石綿）などがあります。
主な産出地はカナダや南アフリカで、昔は日本でも多く採掘されていました。

使用されている可能性が高い建物とは？

使用されている可能性が高いのは、鉄骨造の建物です。
柱や天井に吹き付けられていたり、壁や床の材料として使用されたりしています。
鉄骨造の建物は工場や倉庫に多いため、セメントと混ぜてジョイント部分に使用されたり、機械室の防音、ボイラー室の防火にために使われていたりすることもあるでしょう。

使用が禁止された理由とは？

現在、アスベストを含む（含有率が0.1%を超える）建築資材の製造や輸入、使用が禁止されています。
その理由は、アスベストを吸い込むと、健康被害を起こすことがわかったからです。
そのため、1975年に労働安全衛生法により、含有率5％以上のアスベストの吹き付けが禁止となりました。
しかし、そのあとも少しずつ使用が制限されたものの、全面的な使用禁止には至っていません。
そして2005年に、アスベストを含有する製品を製造していた工場で、労働災害の事例が公表されました。
そのあと、従業員の家族や工場の周辺住民への被害が生じ、アスベストが大きな社会問題となったのです。

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アスベストが含まれている可能性がある不動産でも売却は可能？

続いて、アスベストが含まれている可能性がある不動産でも、売却は可能なのか否かを解説します。

売却は可能なのか？

結論から申し上げますと、不動産売却は可能となります。
法律上は、売却時に売主側でアスベストを除去したり、封じ込みをしたりすることは必須ではありません。
健康被害が生じるものの、売主と買主、双方がその事実を知り、了承のうえで取引するなら問題なく売却が可能となります。
とはいえ、使用がわかっている場合、買主にとってはリスクが生じるため、成約に至りにくいのが現状です。
販売期間が長引くことを考え、値下げして売りに出すなど、工夫が必要となるでしょう。
また、中古物件の場合、リフォームやリノベーションを前提に購入する買主も多いです。
しかし、アスベストが使用されている場合、飛散しないように工事しなければなりません。
通常の工事より費用が高くなるため、負担が大きくなるでしょう。

不動産売却時は使用調査に関する説明が必要

使用していることを了承のうえ、売買契約を締結することになった場合、アスベストの調査に関する説明義務が生じます。
調査結果が記載された重要事項説明書を、宅地建物取引士とともに読み合わせをするのが一般的です。
どの部分にどのくらいの量が使用されているのかを開示し、誤解や齟齬がないよう進めてください。
ちなみに調査費用の相場は5万円ほどです。
通常の不動産売却に比べて、費用が多くかかることを押さえておきます。

解体する場合は？

建物を解体し、更地として売る場合も、調査をおこなわなくてはなりません。
令和4年4月1日から、建物を解体する際、アスベストの有無を調査することが義務付けられています。
そのため、更地にして売却する場合でもアスベストを調査し、残っていた場合は対策が必要です。
解体工事は一般的に、数百万円ほどの費用がかかるため、できれば解体せずに売るのがおすすめと言えるでしょう。

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不動産売却時にやっておきたいアスベスト対策

最後に、不動産売却時にやっておきたいアスベスト対策について解説します。

対策1：重要事項説明書にアスベストのことを盛り込む

対策としてまず挙げられるのが、重要事項説明書にアスベストのことを盛り込むことです。
一般的には、2006年以前に建築された建物の場合、使用されている可能性とともに、使用されていることが発覚した際は対策工事が必要になることを記載します。
費用がかかる旨も、一緒に盛り込むのが一般的です。
しかし、不動産会社によってはアスベストに関する内容を記載していないことがあります。
万が一売却後に使用されていることがわかり、工事にたくさんの費用がかかる場合、買主から費用を請求される可能性が高いです。
売主にとってリスクとなるので、回避するためには、重要事項説明書にアスベストについての内容を記入してもらうようにします。
記載内容は、下記のとおりです。

• 土地や建物の所在地や面積、構造など
• 登記名義人は誰か
• 調査の内容
• 土地や建物の利用制限に関する内容
• 契約解除や損害賠償（契約違反が生じた際）に関する取り決めの内容

上記の内容は、従来より不動産売却時に売主に対して課せられている、重要事項説明書の内容です。

対策2：あらかじめ使用調査を実施する

あらかじめ使用調査を実施することも、対策のひとつです。
使用調査は義務ではないものの、使用の有無がいまいちわからない場合、売主側として不安を抱えて販売活動をおこなうことになります。
調査をおこなっていれば、その旨を買主にアピールできるので、安心して購入してもらえるでしょう。
使用されていないことがわかれば、高く売却できる可能性もあります。
調査結果が出た場合は、不動産売却時に下記の内容を説明します。

• 調査機関の名称
• 調査の範囲
• いつ調査したのか
• 石綿の使用の有無と、どこに使用されているのか

もし詳細が不明なら、その旨を買主に伝えます。
調査結果から使用の有無が容易に確認できる場合は、その旨を報告なさってください。

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まとめ

アスベストとは天然の鉱物のひとつで、耐熱性や防音性の高さから多くの住宅に使用されていました。
不動産売却は可能ですが、買主にとってリスクのある買い物となるため、なかなか売れなかったり値下げをしなくてはならなかったりする可能性があります。
重要事項説明書にアスベストのことを盛り込むことや、あらかじめ使用調査を実施することなど、売却時は対策を講じる必要があるでしょう。
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