検査済証とは？重要性とない場合の不動産売却の方法を解説

土地や建物の売却時、不動産会社は「検査済証」の有無を確認します。
取引における重要な書類のひとつのため、ない場合は不動産売却が難しくなるかもしれません。
では、検査済証とは一体どのようなものなのでしょうか。
今回は検査済証とはなにか、重要性とない場合の売却方法について解説します。
大阪市住吉区で土地や建物の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

ないと困る？不動産売却における検査済証とは？

まずは、ない場合は困る可能性がある、検査済証とはなにかについて解説します。

検査済証とは？

検査済証とは、建物が建築基準法に違反していないことを証明するものです。
新しく家を建てる際、まずは建築確認申請をおこないます。
申請後、違反していないか否かがチェックされ、基準をクリアしていれば建築確認済証が発行されます。
建物を実際に建てたあとは完了検査が実施され、問題がなければ検査済証を取得することが可能です。

取得までの流れとは？

取得までの一般的な流れは、下記のとおりです。

• 建築計画
• 建築確認申請（確認済証）
• 着工・竣工
• 完了検査の申請と実施（検査済証）
• 引き渡し

建物によっては、中間検査をおこなうこともあります。
ちなみに完了検査は、大阪市などの自治体や指定確認検査機構がおこないます。
建物の形状や仕様が、建築確認申請と合っていれば、検査済証を取得することが可能です。
検査済証のある建物は、適法（違法ではない）な建築物として取り扱われることになります。
簡単に取得できない書類のため、建築物を証明するために有効的な根拠となるでしょう。

旧耐震基準と新耐震基準の違いとは？

旧耐震基準と新耐震基準の違いは、下記のとおりです。

• 旧耐震基準：震度5程度の地震における基準（中規模な地震）
• 新耐震基準：震度6程度の地震における基準（大規模な地震）

新耐震基準は、建築基準法の改正が実施された、1981年（昭和56年）6月1日以降の建築確認から適用されています。
そのため、旧耐震基準は、1981年（昭和56年）5月31日までの建築確認で適用されていた基準です。
一般的に、旧耐震基準は、新耐震基準に比べて地震に弱い構造と言われています。

建築確認申請書だけしかない場合は？

不動産売却時、建築確認申請書しかない場合、売却が難しくなる可能性があります。
建築確認申請書は、工事着工前の申請書となり、これから新築する建物の内容を事前に伝えた書類です。
その内容とおりに建てられたか否かを、証明するものではありません。

▼この記事も読まれています
任意売却でも譲渡所得税はかかる？税金を滞納していた場合についても解説

ない場合はどうする？不動産売却における検査済証の重要性

続いて、不動産売却における検査済証の重要性について解説します。

重要な理由1：買主が住宅ローンを組めない

重要な理由としてまず挙げられるのが、検査済証がない場合は買主が住宅ローンを組めないことです。
土地や建物は高額なため、住宅ローンを組んで購入するのが一般的となります。
しかし、検査済証のない不動産に対してお金を貸してしまうと、金融機関が違法建築物の延命に協力したと見なされる恐れがあります。
融資の相談や審査の際は、必ず提出が求められるでしょう。

重要な理由2：買主にも違反の責任が及んでしまう

買主にも違反の責任が及んでしまうことも、重要な理由のひとつです。
不動産売却した建物が違法建築物だった場合、行政指導を受けたり解体工事を求められたりする可能性があります。
違法建築物を建てたのは前の所有者で、なにも知らずに購入した場合も同様です。
検査済証のない不動産は、買主にとってリスクが大きいため、候補から外されてしまうことも少なくありません。

重要な理由3：増改築や用途変更ができない

検査済証がない場合、増改築や用途変更ができない点にも注意が必要です。
建物が違法建築でないことを証明できないため、建築確認申請を受け付けてもらえません。
中古物件の不動産売却では、購入後にリフォームや増改築を検討する買主も多いです。
そのため、リフォームや増加築を前提に不動産を探している方は、購入を避ける傾向にあります。

重要な理由4：売却価格が下がる恐れがある

売却価格が下がる恐れがあることも、重要な理由のひとつです。
違法建築物だと思われてしまうと、さまざまなリスクが生じるため、不動産売却自体が難しくなります。
値下げせざるを得ない状況になれば、手元に残るお金が少なくなるだけでなく、赤字になる恐れもあるでしょう。
建物が適法であることを証明する書類なので、ない場合は買主が見つからない可能性があることを、念頭に置いておく必要があります。

▼この記事も読まれています
任意売却の1つ「単純売却」とは？概要やメリット・デメリットを解説！

検査済証がない場合の不動産売却の方法

最後に、検査済証がない場合の不動産売却の方法について解説します。

方法1：台帳記載事項証明書を取得する

方法としてまず挙げられるのが、台帳記載事項証明書を取得することです。
台帳記載事項証明書とは、過去に建築確認を受けたことを証明するものとなります。
検査済証の交付年月日や番号などが、建築確認台帳に記載されているという証拠を得ることが可能です。
「建物を新築した際に検査済証を取得したはずだが、紛失してしまった…」「中古物件を購入し、検査済証があると聞いたが受け取っていない！」といった場合に用いられます。
過去に検査済証を取得していることがわかっている場合は、不動産売却時に台帳記載事項証明書を取得なさってください。

方法2：既存不適格建物ならそのまま売れる可能性がある

不動産売却したい建物が既存不適格建物の場合、そのままでも売れる可能性があります。
既存不適格建物とは、新築した当時は適法だったが、現在は違法建築物となっている不動産です。
建築基準法は何度も法改正がおこなわれています。
そのため、新築時と現在では、下記のような違いが生じているケースがあります。

• 建ぺい率や容積率が変わった
• 耐震基準を満たせなくなった
• 高さ制限が変わったなど

法律の施行前から存在していた建築物は、適法とみなされ、違法建築物とは扱いが異なります。
既存不適格建築物の場合、12条5項報告を市役所に提出すれば、検査済証と同等の証明として提示することが可能です。
12条5項報告の提出は、検査済証のない建物の増改築などを認めるための方法として、用いられています。
提出先は、建築主事（概ね人口10万人以上の市に配属）がいる市役所です。
建築主事のいない市町村は、都道府県庁に提出します。

中古物件には検査済証がない場合が多い

現在は、完了検査を受けることが当たり前になりつつあります。
しかし、昔は検査済証に対する重要性が注目されていなかったため、検査を受ける建物は少数でした。
そのため、中古物件の不動産売却では、検査済証がない可能性が高いです。

▼この記事も読まれています
不動産売却で譲渡損失が発生するケースとは？利用できる特例も解説

まとめ

検査済証とは、建物が建築基準法に違反していないことを証明するもので、ない場合は不動産売却が難しくなる可能性があります。
住宅ローンを組めなかったり、違反の責任が買主にも及んでしまったりするからです。
台帳記載事項証明書を取得したり、既存不適格建築物の場合は12条5項報告を市役所に提出して売却を進めましょう。
大阪市住吉区の不動産売却ならハウスドゥあびこ店へ。
売却を専門としたスタッフが、論より実績で安心・安全にスピード感をもって対応させていただきます。
まずはお気軽にご相談ください。