不動産売却における売買契約書の必要性!重要事項説明書との違いとは?

不動産売却における売買契約書の必要性!重要事項説明書との違いとは?

この記事のハイライト
●不動産売買契約書には物件引き渡し後のトラブルを防止する役割がある
●売買契約書よりも重要事項説明書のほうがより細かな条件が記載されている
●手付金や引き渡し日、ローン特約の内容はしっかり確認しておくようにする

土地や建物といった不動産を売却する際は、買主と売買契約書を交わす必要があります。
不動産取引は人生でそう何度も経験するわけではないため、なぜ契約書が必要なのか疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。
この記事では、不動産取引時に売買契約書がなぜ必要なのか、重要事項説明書との違いもあわせて解説します。
大阪市住吉区で不動産売却をご検討中の方は、ぜ最後までご覧ください。

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不動産における売買契約書の必要性とは

不動産における売買契約書の必要性とは

不動産を売却する場合、ほとんどの方が不動産会社に仲介を依頼して買主を探します。
無事に買主が見つかったら、物件を引き渡す前に売買契約書を交わさなければなりません。
まずは売買契約書とはなにか、なぜ必要なのかを解説します。

売買契約書とは?なぜ必要?

売買契約書とは、売主と買主が条件交渉をおこない、売買が成立したときに取り交す書類です。
高額な金銭のやり取りが発生する不動産取引では、口約束だと大きなトラブルに発展するリスクがあります。
たとえば、古い家をそのままの状態で売却し、傷や汚れについて買主も了承したうえで物件を引き渡したとしましょう。
買主が納得したうえで契約を結んだとしても、あとから「傷があるなんて聞いていない」とトラブルになる可能性もあります。
このようなトラブルを避けるために、不動産売買時には契約内容や条件を明記した売買契約書を交わす必要があるのです。
なお不動産会社が仲介をおこなう場合には、宅地建物取引業法によって、不動産売買契約書の交付が義務付けられています。

不動産売買契約書の内容とは?

不動産売買契約書には、おもに物件に関する情報や売買代金および支払い方法、特約事項などが記載されています。
そのほか、物件に付いている設備の種類や修繕履歴、契約書に記載のない不具合が発生した場合の責任についても明記されています。
売買契約書は確認項目や専門用語が多いため、ついつい流し見してしまいがちです。
しかし重要なことが記載されているので、契約を結ぶ前にしっかりと確認し、不明な点は担当者に質問するようにしましょう。

売買契約書は誰が作成する?

不動産売買契約書は、仲介を依頼した不動産会社が作成します。
基本的に書式は自由で、さまざまな団体が標準書式をインターネット上に公開しています。
手続きをスムーズに進めるためにも、どのような内容が記載されるのか事前に確認しておくと良いでしょう。
なお、売主と買主で依頼している不動産会社が異なる場合は、不動産会社同士の取り決めによって作成者が決まります。
作成後に相手の不動産会社にチェックしてもらい、不備がなければ売買契約書の作成は完了となります。

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不動産の売買契約書と重要事項説明書の違い

不動産の売買契約書と重要事項説明書の違い

不動産を売却する際は、売買契約書だけでなく重要事項説明書も必要です。
ここからは、売買契約書と重要事項説明書の違いについて解説します。

重要事項説明書とは

重要事項説明書とは、その名のとおり不動産取引をするうえで重要なことを記載した書類です。
不動産会社の仲介により取引が成立した場合は、必ず宅地建物取引士が取引当事者に対して重要事項を説明しなければなりません。
これは宅地建物取引業法第35条によって規定されており、重要事項説明を怠ると宅地建物取引業法違反となります。
重要事項説明書と売買契約書を同時に読み合わせするため、基本的には契約日までに不動産会社が作成します。

記載されている内容の違いは?

売買契約書には、物件の情報や売買代金と権利関係、特約事項について記載されていると先述しました。
重要事項説明書には、上記の内容にくわえて以下の内容が記載されています。

  • 登記簿の情報(所有権や抵当権など)
  • 契約違反による損害賠償と違約金
  • 手付金・支払金・預かり金の保全措置
  • ガス・電気・水道などインフラの整備状況
  • 都市計画法・建築基準・敷地や道路に基づく制限など

売買契約書よりも重要事項説明書のほうが内容が細かく、より多くの情報が盛り込まれているのが特徴です。
重要事項説明書の内容に納得したうえで売買契約を結ぶため、不明点などは重要事項の説明を受けた時点で質問するようにしましょう。

特約事項とは?

売買契約書に記載されている特約事項とは、トラブルを防止するために設ける規定のことです。
たとえば売却する建物の築年数が古く、契約不適合責任は負わないという約束で買主と契約を結んだとしましょう。
契約不適合責任とは、契約書に記載のない不具合が見つかった場合に、売主が責任を取るというものです。
契約不適合責任を免責とする旨を特約事項として記載すれば、老朽化が原因で起きたトラブルに関して売主は責任を負わずに済みます。
「言った・言わない」の争いを防ぐためにも、トラブルになりそうな事項があれば、特約事項として盛り込むようにしましょう。

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不動産の売買契約書で確認すべきポイントとは

不動産の売買契約書で確認すべきポイントとは

不動産取引において重要な売買契約書ですが、専門用語が多く流し読みしてしまう方も少なくありません。
しかし重要なことが記載されているので、内容をしっかり理解したうえで契約を結ぶことが大切です。
ここからは、不動産の売買契約書でとくに注意して確認すべきポイントを解説します。

手付金について

不動産取引時には、買主が売主に対して売買代金の一部(売買代金の20%以内)を手付金として支払うのが基本です。
手付金には複数の種類がありますが、不動産取引ではおもに「解約手付」として取り扱われます。
解約手付とは、買主が支払い済みの手付金を放棄すれば契約を解除できるとするものです。
反対に売主は、受け取った手付金を2倍にして買主に返すことで売買契約を解除できます。
契約の解除は不動産取引に大きく影響するため、手付金の金額や支払い期日などはしっかり確認しておきましょう。

所有権の移転と引き渡しのタイミングについて

所有権の移転と物件を引き渡すタイミングも、確認しておくべきポイントの1つです。
一般的には、買主から売却代金を受け取ると同時に、所有権移転登記に必要な書類や鍵などを引き渡します。
住み替えなどにより新居を購入する予定がある場合は、物件を引き渡す前に引っ越しを終えていなければなりません。
タイミングがずれると仮住まいが必要となり、引っ越し費用や初期費用など余分なコストがかかってしまいます。
不要な出費を避けるためにも、引っ越しの予定などを考慮したうえで、引き渡しの時期に問題ないかを判断しましょう。

ローン特約について

不動産購入時に買主が住宅ローンを組む場合は、売買契約書にローン特約を付けるのが一般的です。
ローン特約とは、住宅ローンが不成立になった場合に、契約を解除して不動産売買契約を白紙に戻すことです。
もし買主がローン審査に通過しなかった場合は、新たな買主を探すためにまた1から販売活動をおこわなければなりません。
そのため売主は、買主の返済能力や信頼性にもできるだけ留意して契約することが大切です。

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まとめ

不動産の売買契約書は、売主と買主の双方が安全に取引するために必要な書類です。
内容が難しいと感じる方も多いかと思いますが、不動産取引において重要なことが記載されています。
トラブルを避けるためにも、契約書に関して不明な点があれば、必ず解決してから契約を結ぶようにしましょう。
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堂前利之

部署:あびこ店 店長

資格:宅地建物取引士、不動産仲介士®、相続診断士®、土地活用プランナー®


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