未登記の不動産を相続する方法！未登記になる理由と放置するリスクを解説

不動産相続が発生していざ法務局へ出向くと、未登記物件だっというケースがあります。
未登記の物件を相続する場合、特別な手続きが必要となるため、事前に確認しておくことが大切です。
そこで今回は未登記物件について、未登記になる理由やそのままにするリスク、相続方法などを解説します。
大阪市住吉区、住之江区、東住吉区で不動産を相続するご予定の方は、ぜひ最後までご覧ください。

なぜ相続で未登記物件が生じる？その理由とは

不動産を相続したら、被相続人（故人）から相続人へ名義を変更する「相続登記」が必要です。
登記とは、不動産の現状や権利関係、所有者などの情報を登記簿に記載・公示することをいいます。
登記簿に記載されている情報は、以下3つに大別されます。

• 表題部：所在・地番・地目・地積・家屋番号・床面積など
• 甲区：不動産の所有者
• 乙区：抵当権など不動産に設定されている所有権以外の権利

新築して登記手続きをすると、まず表題部が作られます。
その後、甲区、乙区という順序で作成するのが一般的です。
はじめに作成する表題部がなければ、次に作成される甲区も乙区もありません。
つまり未登記とは、この表題部が作られておらず、登記簿が存在しない状態をいいます。
ここでは、未登記の不動産が存在する理由や未登記かどうかの確認方法などを解説します。

未登記物件が存在する理由

建物を建築や増築、解体した際は、1か月以内に表題登記の申請手続きをしなければなりません。
これは不動産登記法によって定められているため、未登記の建物は法律に違反している状態です。
それでは、なぜ未登記物件のまま放置されている不動産があるのでしょうか。
実は、不動産を売買したり、増築でローンを組んだりしない限りは、表題登記がなくても不便を感じません。
法律に違反しているとはいえ、法務局から催促されることもないため、登記をしない方が多いというわけです。
また、新築時に住宅ローンを組まず、自己資金のみで賄った場合も、未登記の可能性があります。
住宅ローンを組む場合は、金融機関が不動産に抵当権を設定するため、表題登記は必須です。
しかしローンを組まないのであれば、登記をしなくても事実上困ることはありません。
登記をするにも費用と手間がかかるため、未登記のまま放置されているケースも多いです。

未登記物件の確認方法

未登記物件かどうかは、固定資産税の納税通知書を確認するとわかります。
納税通知書の「家屋番号」を確認し、そこが空欄もしくは未登記家屋と記載されている場合、その物件は未登記です。
そのほか、法務局で登記簿謄本を取得して確認する方法もあります。
建物が未登記だと、そもそも登記簿謄本を取得できません。
そのため、法務局で登記簿謄本を取得できなければ、その建物は未登記であるといえます。

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相続で未登記の不動産をそのままにするリスクとは？

未登記の不動産をそのままにすると、多額の支払いが生じることもあるため注意が必要です。
ここでは、未登記物件をそのままにするリスクを解説します。

過料の対象となる

不動産の所有権を取得したら、1か月以内に表題登記申請が必要です。
申請を怠った場合、不動産登記法第164条において「10万円以下の過料に処する」と定められています。
また甲区や乙区の登記は義務ではありませんが、相続登記については2024年4月1日から義務化されることが決まっています。
こちらも申請を怠ると、10万円以下の過料の対象となるためご注意ください。

売却するのが難しくなる

未登記物件は売却してはいけないなどの決まりはなく、売却自体は可能です。
しかし未登記だと買主が住宅ローンを組めないため、現金一括で購入することになります。
数千万円という多額の資金を用意できる方はほぼおらず、不動産は売れ残る原因となります。
売れ残り感が出るとさらに売却が困難になり、大幅な値下げが必要になるかもしれません。

相続人が増え続ける可能性がある

未登記物件を放置しておくと、2次、3次相続が発生して相続人が雪だるま式に増えていきます。
不動産を売却や賃貸したいとなった場合、その際は相続人全員から同意を得なければなりません。
たとえば5人中4人が売却に同意しても、1人が反対すれば売却できずにそのまま放置する原因となってしまいます。

過去の固定資産税を請求される可能性がある

不動産を所有していると、所有者には毎年固定資産税や都市計画税がかかり、土地については特例が適用され税金が減額されます。
登記そのものが特例に影響するわけではありませんが、未登記だと市区町村が建物の存在に気づかない可能性があります。
このような場合は、課税してもらうよう市区町村に申し出ることになりますが、その際に登記するよう促されることが少なくありません。
なお、建物の存在を認識されず、固定資産税や都市計画税が課されていない期間がある場合は、過去にさかのぼって数年間分を請求されることがあります。

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未登記の不動産を相続する方法とは

相続不動産が未登記だと気づいた場合、どのような手続きが必要なのでしょうか。
ここからは、未登記の不動産を相続する際に必要な手続きの流れを解説します。

本来であれば相続登記をおこなう

登記がきちんとおこなわれている不動産を相続した場合は、相続登記の手続きをおこないます。
相続登記とは、相続した不動産の名義を被相続人から相続人に変更する手続きのことです。
相続登記の手続きは、その不動産の所在地を管轄する法務局でおこないます。
相続登記は2024年から義務化されるため、不動産を相続したら必ず手続きしましょう。

未登記の不動産を相続するには表題登記が必要

未登記物件を相続する際は、はじめに表題登記の申請をおこなわなければなりません。
相続発生から登記を完了させるまでの流れは以下のとおりです。

• 遺産分割協議によって建物の相続人を決める
• 意見がまとまったら遺産分割協議書を作成する
• 「表題登記」を法務局に申請する
• 「権利部登記」（所有権保存登記）を申請する

複数人の相続人がいる場合は、遺産分割協議をおこない未登記物件の相続人を決めます。
遺産分割について話し合いがまとまったら、遺産分割協議書を作成して全員から署名と押印をもらいましょう。
産分割協議書とは、遺産分割協議で話し合った内容をまとめた書面です。
その後、「表題登記」を法務局に申請し、続いて「権利部登記」（所有権保存登記）の申請に進みます。
この「権利部登記」（所有権保存登記）が、いわゆる相続登記の手続きにあたります。
申請時は登記申請書のほか、相続に関する書類や建物の図面、被相続人の住民票なども必要となります。
手続きをスムーズに進めるためにも、必要書類は事前に確認しておくことが大切です。

遺産分割協議書の書き方に注意

未登記物件を相続する場合、遺産分割協議書の記載方法に注意が必要です。
通常、遺産分割協議書を作成するときは登記簿謄本を参考にしますが、未登記物件は登記簿謄本がありません。
そのため、固定資産記載事項証明書や名寄帳を準備し、そこから不動産の情報を記載する必要があります。
協議書には、不動産の所在・種類・構造・床面積のほか、未登記建物として相続する旨も必ず記載しましょう。
こうした情報を記載することで、誰が未登記物件を相続するのかということが相続人間で有効となり、後々のトラブルを防止できます。

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まとめ

未登記の不動産をそのままにすると、過料が課されたり売却が困難になったりと多くのデメリットが生じます。
子どもや孫に手間をかけないためにも、未登記物件を相続する際はきちんと登記するようにしましょう。
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