任意売却で必要となるハンコ代とは？相場や発生するケースについて解説！

急にまとまった資金が必要になり、任意売却をご検討される方もいらっしゃるでしょう。
任意売却をおこなう際には、金融機関などの債権者から「ハンコ代」を請求されることがあります。
この記事では、ハンコ代の概要や相場、発生するケースとしないケースについて解説します。
大阪市住吉区で任意売却をご検討中の方は、ぜひ最後までご覧ください。

任意売却におけるハンコ代とは？

はじめに、ハンコ代とは何かを解説します。

ハンコ代とは？

任意売却をおこなうには、不動産に設定されている抵当権を抹消する必要があります。
抵当権とは、ローンを組んだ契約者の返済が滞ったときに、債権者が自宅を担保に取る権利のことです。
抵当権が付いたままでは任意売却ができないため、登記簿謄本に記載されている抵当権の情報を削除しなければなりません。
抵当権の抹消手続きをおこなうには、債権者のハンコが押された書類を提出する必要があります。
このハンコをもらうため債権者に協力を促すお金が「ハンコ代」で、担保解除料と呼ぶこともあります。

ハンコ代の本質

ハンコ代の本質は、一番抵当権者以外の債権回収額です。
抵当権者の一番、二番という番号は、抵当権を設定した時間的な順位を指します。
任意売却で回収したお金は一番抵当権者、次に二番抵当権者というように、先順位抵当権者から順番に受け取るのが一般的です。
たとえば、不動産に以下の抵当権が設定されているとしましょう。

• 一番抵当権者：2,000万円
• 二番抵当権者：700万円
• 三番抵当権者：300万円

不動産の売却価格が2,000万円だった場合、一番抵当権者だけしかお金を回収できません。
建物は経年と共に劣化し価値も減少するため、融資を受けた当時と同じ価格で売却するのは困難です。
そのため、すべての抵当権者がお金を回収できることはほとんどないと考えておきましょう。
もし抵当権設定金額より物件の売却価格が低い場合、後順位抵当権者は1円も回収できない可能性が出てきます。
そうなると、後順位になるほど任意売却をするメリットがなくなってしまうため、任意売却に消極的になるかもしれません。
しかし、競売になると任意売却よりも低い価格で取引されるため、契約者と一番抵当権者は「競売だけは避けたい」と考えるはずです。
そこで、後順位抵当権者にハンコ代を支払い、任意売却に協力してもらうのが慣例となっています。

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任意売却におけるハンコ代の相場

ハンコ代が必要となったら、気になるのは「いくらくらいかかるか」ではないでしょうか。
続いて、ハンコ代の相場について解説します。

ハンコ代に明確な規定はない

ハンコ代に明確な規定はありませんが、相場は10〜100万円といわれています。
なぜこんなに価格幅があるのかというと、債権者や契約者との関係などによってハンコ代の金額が大きく異なるためです。
銀行や保証会社、サービサーといった住宅ローンの利害関係者とハンコ代について揉めることはほとんどありません。
しかし、貸金業者や商工ローン、リース会社などから融資を受けている場合は、高額なハンコ代を請求される可能性があります。
また、以前に返済関係でトラブルになったことがある場合も、相場のハンコ代では債権者が納得してくれないかもしれません。
いずれにしても根気強く交渉するしかなく、もし交渉に応じてくれない場合は高めのハンコ代が必要となります。

住宅金融支援機構が定める基準

先述したようにハンコ代には、いくら払わなければならないなどの決まりはありません。
しかし住宅金融支援機構においては、唯一ハンコ代の基準を明確にしています。
住宅金融支援機構とは、2007年に住宅金融公庫より移行した独立行政法人のことです。
民間金融機関と提携して「フラット35」を提供するなど、住宅の建設などに必要な資金の融通を支援しています。
住宅金融支援機構から融資を受ける場合、必ず一番抵当権を設定しなければなりません。
つまり、任意売却や競売により得たお金は住宅金融支援機構が優先的に回収することになります。
そして二番目以降の抵当権者については、次のようにハンコ代の目安が定められており、いずれか低いほうが適用されます。

• 二番抵当権者：30万円もしくは残元金の1割
• 三番抵当権者：20万円もしくは残元金の1割
• 四番抵当権者：10万円もしくは残元金の1割

上記はあくまでも住宅金融支援機構の基準ですが、ほかの金融機関なども1つの目安として参考にしているようです。

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任意売却でハンコ代が発生しないケースとは？

数十万円に及ぶこともあるハンコ代ですが、任意売却をする方全員に発生するわけではありません。
最後に、ハンコ代が不要なケースと競売になった場合のデメリットを解説します。

ハンコ代が発生しないケースとは？

先述したように、ハンコ代の本質は二番抵当権者以降へ協力してもらうためのお金です。
ハンコ代の配分について考慮する必要がなければ、そもそもハンコ代は必要ありません。
配分でもめないケースとは、たとえば以下のような場合です。

• 債権者が1人しかいない
• 債権者が複数いても債務の合計額以上で売却できる

債権者が1人であれば、そもそもハンコ代の配分について考える必要がありません。
任意売却で得たお金は、すべて第一抵当権者1人が回収することになるためです。
仮に物件の売却価格がローンの残高を下回っていたとしても、残債の返済方法については債権者と話し合ってきめることができます。
そのため債権者が1人だけの場合は、物件の売却価格に関わらずハンコ代は発生しません。
また債権者が複数いる場合でも、債務の合計額以上で売却できればハンコ代は不要です。
たとえば一番抵当権者が2,000万円、二番抵当権者が400万円、三番抵当権者が100万円ずつ融資していたとします。
任意売却により得たお金が2,500万円以上あれば、すべての抵当権者にお金を配分することが可能です。
債権者全員がお金を回収できれば配分について揉める心配がないため、ハンコ代も必要ありません。
ただし、任意売却では多くの場合オーバーローン（残債が売却価格を上回っている状態）の状態なので、上記のケースはごく稀です。
債権者が複数いる場合は、ハンコ代が必要になると考えたうえで資金計画を立てることをおすすめします。

任意売却ができないとどうなる？

債権者が任意売却に応じてくれない状態でローンの滞納を続けると、自宅は競売にかけられてしまいます。
競売とは、債権者の申し立てにより裁判所が強制的に自宅を売却し、資金の回収を図ることです。
競売にかけられると市場相場よりも低い価格で取引され、競売後も多くの債務が残る可能性があります。
また所有者の意思に関係なく売却が進められるため、新しい所有者が決まった時点で退去しなければなりません。
このように、競売は任意売却に比べてデメリットが大きいため、なるべく回避したい売却方法の1つといえます。
任意売却を検討し始めたら、早めに不動産会社に相談して手続きを進めるようにしましょう。

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まとめ

任意売却をする際、債権者が複数いるとハンコ代が発生する可能性があります。
ハンコ代の金額に明確な規定はないものの、10〜100万円ほどかかるのが一般的です。
債権者全員からハンコをもらい手続きを円滑に進めるためにも、任意売却をすると決めたら早めに行動しましょう。
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