不動産売却における減価償却とは？計算方法と注意点を解説

不動産売却において利益が発生すると、確定申告を翌年におこなう必要があります。
その確定申告の際には、建物の減価償却が必要になるため、あらかじめ計算方法や注意点について把握しておくと良いでしょう。
そこで、不動産売却の税金計算に出てくる減価償却費とはなにか、計算方法と注意点を解説します。
大阪市住吉区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却の税金計算で必要な減価償却費とは

減価償却費は、不動産売却時の税金を計算する際に必要となる費用の1つです。
ここでは、減価償却費とはなにか、また不動産売却で必要になるケースについて解説します。

減価償却費とは

減価償却とは、経年で価値が下がる資産に対しておこなわれる会計処理のことを指し、その下がった価値を金額で表したものを「減価償却費」といいます。
資産とは、不動産や自動車、パソコン、機械など取得に10万円以上かかった固定資産のことを指します。
これらの固定資産の取得にかかった費用を、購入した年に全額費用として計上するのではなく、毎年一定額ずつ減価償却費として計上していくわけです。
たとえば、100万円の機械を10年間使用する見込みで購入したとします。
購入した年に100万円を経費として計上するのではなく、10年間に分けて減価償却費として10万円計上する方法です。

不動産売却でも減価償却が必要

減価償却は不動産売却においても必要になります。
不動産を売却すると、売却価格から取得費や譲渡費用などの経費を差し引いた金額（譲渡所得）に対して、譲渡所得税が課されます。
その際に、不動産を購入した際の費用も取得費として計上することが可能です。
ただし、建物は築年数とともに経年劣化していくため、減価償却をおこなう必要があります。
つまり、建物部分に関しては取得費から減価償却費を差し引かなければなりません。
一方で、土地は経年で劣化することはないと考えられているため、減価償却の適用対象外となります。

不動産の減価償却費はいつ誰が計算する？

減価償却費は、譲渡所得税を計算する際に必要となります。
譲渡所得税は、確定申告の際に売主が計算して申告しなければなりません。
申告時期は、不動産売却をおこなった翌年です。
不動産売却にかかる税金は、給与所得や事業所得とは分離して課税されるため、会社員の方でも自らが計算し確定申告をおこなう必要があります。

▼この記事も読まれています
任意売却でも譲渡所得税はかかる？税金を滞納していた場合についても解説

不動産売却における減価償却費の計算方法

減価償却費の計算方法は、定額法と定率法の2つの種類があります。
定額法とは、法定耐用年数に基づいて毎年一定額ずつ減価償却していく方法で、定率法は初めに多くの減価償却を計上する方法です。
平成28年4月1日以降に取得した不動産については、定額法しか適用できないことになっています。

減価償却費の計算方法

減価償却費を定額法で求める際の計算式は以下のとおりです。
減価償却費＝建物部分の取得費×0.9×償却率×経過年数
減価償却費を求めるためには「建物部分の取得費」と「償却率」と「経過年数」をそれぞれ調べる必要があります。
なお、計算式で0.9を掛けるのは、法定耐用年数を過ぎても建物に価値が残る（取得価格の10％）とされているためです。
①建物部分の取得費
建物部分の取得費は、建物の購入代金と購入時にかかった諸費用が含まれます。
建物の購入代金は、売買契約書に記載されている金額です。
ただし、前述したように減価償却をおこなうのは建物のみです。
そのため、建物部分の価格のみを計算に用います。
建物と土地を合わせた価格が記載されている場合は、消費税額から計算し建物部分のみの価格を算出しなければなりません。
消費税が課されるのは建物部分のみで、土地には消費税が課されないからです。
建物購入代金＝売買契約書に記載の消費税÷消費税率＋消費税
なお、消費税率は確定申告時の税率ではなく、購入時の税率で計算するため注意しましょう。
次に購入代金以外にかかった諸費用を計算します。
取得費となる費用は、仲介手数料や不動産取得税、印紙税、登録免許税の清算金です。
土地と建物の両方にかかった費用については、建物部分にかかった費用だけを按分して算出します。
②償却率
次に、償却率について調べます。
償却率は建物の構造や材質により以下のように異なります。

• 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート：0.015
• 木造・合成樹脂造：0.031
• 軽量鉄骨造：0.020～0.036（肉厚により異なる）
• 木骨モルタル造：0.034
• レンガ造・石造・ブロック造：0.018

なお、非事業用資産の耐用年数は、事業用の資産の1.5倍となっています。
③経過年数
続いて、経過年数を計算します。
経過年数とは、不動産を購入してから売却までの所有期間のことです。
端数が6か月以上の場合は1年に切り上げ、6か月未満の場合は切り捨てして計算します。
たとえば、経過年数が10年4か月の場合は、4か月は切り捨てとなるため、このケースの場合の経過年数は「10年」です。
すべての項目が算出できたら、減価償却費の計算式に当てはめて計算します。

減価償却費を用いて譲渡所得を求める方法

減価償却費が計算できたら、不動産売却で利益が発生しているか譲渡所得を求めて確定申告が必要かどうかを確認します。
譲渡所得は以下の計算式で算出します。
譲渡所得＝売却価格－（取得費－減価償却費＋譲渡費用）
上記の計算でプラスとなった場合は、譲渡所得の確定申告が必要になります。

▼この記事も読まれています
任意売却の1つ「単純売却」とは？概要やメリット・デメリットを解説！

不動産売却における減価償却費の注意点

最後に減価償却費についての注意点を解説します。

取得費がわからない場合の注意点

相続により不動産を取得した場合や、購入してから年数が経っている場合など取得費がわからないケースもあるでしょう。
取得費が不明な場合は、売却価格の5％を概算取得費として計算します。
ただし、概算取得費の注意点は、実際よりも大幅に譲渡所得が増えて、税金負担が大きくなってしまうことです。
そのため、取得費が不明な場合は、取得費の証明になりそうな書類をできるだけ探すことをおすすめします。
たとえば、売買契約書や領収書がなくても、通帳の出金履歴などがあれば認めてもらえる可能性もあります。

譲渡損失が出た場合の注意点

不動産売却により利益が発生しなかった場合は、原則として確定申告は不要です。
しかし、利益が発生しない譲渡損失の場合でも、確定申告により節税できる可能性があります。
たとえば、マイホームを売却した場合は、ほかの給与所得や事業所得と相殺できる「損益通算」を利用することができます。
また、損益通算により控除しきれなかった損失は、翌年以後3年間にわたって繰り越すことが可能です。
これらの特例を利用するためには、確定申告が必要となるため注意しましょう。
なお、特例の適用条件などは国税庁のホームページに記載されているため、事前に確認しておくことをおすすめします。

▼この記事も読まれています
不動産売却で譲渡損失が発生するケースとは？利用できる特例も解説

まとめ

不動産売却で利益が発生すると、その利益に対して譲渡所得税が課せられます。
その譲渡所得税を計算する際に必要になるのが、建物の価値減少分を数値で表した「減価償却費」です。
なお、譲渡所得で計算する際に必要な取得費が不明な場合は、概算取得費を用いることになり税金の負担が増えることがある点に注意しましょう。
大阪市住吉区の不動産売却ならハウスドゥあびこ店へ。
売却を専門としたスタッフが、論より実績で安心・安全にスピード感をもって対応させていただきます。
まずはお気軽にご相談ください。