不動産売却でかかる仲介手数料とは？計算方法と注意点を解説

不動産売却では、さまざまな費用や税金がかかりますが、そのなかでも大きな割合を占めるのが「仲介手数料」です。
仲介手数料は聞いたことがあっても、実際どのくらいの費用がかかるのかわらないといった方も多いでしょう。
そこで、仲介手数料とはなにか、計算方法や安さだけを基準に不動産会社を選ぶリスクについて解説します。
大阪市住吉区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却でかかる仲介手数料とは

不動産売却を進めるにあたって発生する費用に「仲介手数料」があります。
ここでは仲介手数料とはどのような費用なのか、また仲介手数料が発生するタイミングなどについて解説します。

仲介手数料とは

不動産を売却する際は、不動産会社に依頼するのが一般的です。
そして、この不動産会社を通して不動産を売買することになります。
不動産会社を通じて、売主と買主との売買契約が成立した際に発生するのが「仲介手数料」です。
つまり、仲介手数料とは不動産会社へ支払う成功報酬のことです。

仲介手数料に含まれる業務

仲介手数料には、不動産売買成立までの過程で発生する費用が含まれています。
たとえば、以下のような業務があります。

• 不動産売却に関する相談・アドバイス
• 広告費用（チラシの作成や広告掲載）
• 購入希望者へ物件案内
• 契約条件の交渉
• 契約に関する書類作成など

仲介手数料は、売買契約の金額により上限金額が定められているため、それ以上の金額はかかりません。
しかし、上記の業務を超えたサービスについては、別途費用がかかることがあります。
たとえば「特別な広告依頼」や「遠方での取引」の場合です。
このような場合は、仲介手数料に含まれる通常の業務には該当しないため、別途請求することが認められています。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は、買主と売買契約が成立した際に発生する費用ですが、どのタイミングで支払う必要があるのでしょうか。
仲介手数料は、一般的に以下のように2回に分けて支払います。

• 買主との売買契約完了時に50％
• 物件の引き渡し時に50％

高額になることもある仲介手数料ですが、引き渡し時に決済される売却金をそのまま仲介手数料に充てることも可能です。

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不動産売却でかかる仲介手数料の相場と計算方法

次に、仲介手数料の相場と計算方法を解説します。

仲介手数料の相場

「仲介手数料の相場が知りたい」と思う方もいらっしゃるでしょう。
しかし、不動産売買においては仲介手数料に相場はありません。
賃貸物件であれば、家賃1か月分が相場になりますが、不動産売買では売却価格によって変動するため相場はないのです。
ただし前述したように上限金額が定められているため、相場はありませんが上限金額をある程度の目安にすることはできます。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料の上限金額は売却価格によって以下のように異なります。

• 売却価格が400万円を超えた場合：売却価格×3％＋6万円＋消費税
• 売却価格が200万円超え～400万円以下の場合：売却価格×4％＋2万円＋消費税
• 売却価格が200万円以下の場合：売却価格×5％＋消費税

一般的に仲介手数料は、上限額もしくは上限額付近で請求することが一般的です。
そのため、仲介手数料を知りたい場合は、上記の計算式で計算して上限額を算出すると良いでしょう。

仲介手数料の早見表

仲介手数料は、前述した計算式により自分で計算することも可能ですが、以下のような早見表を利用すればおおよその金額を把握することも可能です。

• 売却代金400万円：仲介手数料19万8,000円（税込み）
• 売却代金800万円：仲介手数料33万円（税込み）
• 売却代金1,000万円：仲介手数料39万6,000円（税込み）
• 売却代金2,000万円：仲介手数料72万6,000円（税込み）
• 売却代金3,000万円：仲介手数料105万6,000円（税込み）

なお、上記はあくまでも上限金額であり、この金額を超えなければ不動産会社は自由に仲介手数料を設定することができます。

仲介手数料の例外

不動産会社が請求できる仲介手数料は、上限額が定められておりそれ以上を請求すると法律違反になります。
しかし「400万円以下の低廉な空き家」の場合は、上限額を下記まで引き上げることができます。
売却価格400万円以下の空き家の場合：18万円＋消費税
これは、低廉な空き家等の売買に関する特例により定められており、空き家の活発な流通を促すことと不動産会社の利益を確保するのが目的となります。
というのも、空き家のような安い物件の契約をまとめても、仲介手数料の上限金額が安いため、不動産会社が赤字となるケースが多くなるからです。
そのため、売却活動の費用や人件費などを同じように確保するためにできた制度ともいえます。
ただし、この特例は売主へ告知し合意を得られた場合のみ適用されます。

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不動産売却時に仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶリスク

仲介手数料は上限金額が決まっているものの、上限金額を超えない範囲で自由に設定することが可能です。
そのため、なかには「仲介手数料が半額」「仲介手数料が無料」といった安さを売りにしている不動産会社も存在します。
しかし、安さだけで不動産会社を選ぶのはリスクが高いため注意しなければなりません。

仲介手数料の安さで選ぶリスク

仲介手数料は、売却価格によっては高額となるケースも多く、半額や無料と提示している不動産会社が魅力的に感じるかもしれません。
しかし、前述したように仲介手数料には不動産売買を進めるうえでの業務の料金が含まれているため、必要となる費用です。
そのため、安さを売りにしている不動産会社は販売活動が難しくなる可能性もあります。
たとえば、売却活動で必要な広告や宣伝に費用をかけられない場合もあるでしょう。
売却活動が十分でないと結果的に集客につながらず、なかなか買い手が見つからない恐れがあります。
また、買い手が現れず売却が長引けば、売却価格も下がることになってしまいます。
もちろん、仲介手数料が安いすべての不動産会社が該当しているとは言えませんが、安さだけで選ぶのは避けるべきでしょう。

不動産会社を選ぶ基準

では、どのような不動産会社であれば安心して任せられるのでしょうか。
不動産会社を選ぶ際は以下の事項を参考にすると良いでしょう。

• 親身になって対応しているか
• 仲介手数料が上限金額付近かどうか
• 売却活動をしっかりおこなってくれるか

不動産会社を選ぶ際にもっとも重要なことは、仲介する立場として親身になって対応しているかがポイントになります。
また、仲介手数料も上限金額付近で請求する不動産会社であれば、売却活動をしっかりおこなう可能性が高いため安心できるでしょう。
このように、総合的に見て信頼できる不動産会社かどうかで選ぶことが、売却を成功させるカギと言えます。

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まとめ

不動産売却時にかかる仲介手数料は、買主と売買契約が成立した際に発生する費用です。
仲介手数料は、不動産売買を成立させるにあたって必要となる費用のため、安さだけで仲介の不動産会社を選ぶのはリスクが高いといえるでしょう。
不動産会社を選ぶ際は、仲介手数料が上限金額付近の価格で請求する不動産会社や、親身になって対応しているかなど総合的に見て判断することをおすすめします。
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