古い家の基準とは？できるだけ売却しやすくする方法や注意点も解説！

古い家を売却したいと思っても、買主が見つかるか心配で、なかなか行動に移せないことがあるかもしれません。
どのような状態が古い家に該当するのかわからず、販売戦略に悩むこともあるでしょう。
そこで今回は、大阪市住吉区で古い家の売却をご検討中の方に向けて、古い家かどうかを判断する基準や3つの売却方法、押さえておきたい注意点などを解説します。

不動産を売却する際に押さえておきたい「古い家」の基準とは

古い家は買主がなかなか見つからない可能性があり、売却に時間がかかるかもしれません。
そのため、古い家をできるだけスムーズに売りたいときは、売却方法を工夫する必要があります。
ただし、築年数が何年以上だと古い家という明確な基準はないため、売却する物件が該当するのか、判断に迷うことがあるでしょう。
古い家かどうかは築年数と耐震基準がある程度の判断材料となるので、それぞれの目安を確認しておきましょう。

古い家と判断する基準①築年数

築年数から判断する場合、目安となるのは「築20年を超えているかどうか」です。
築20年を超えている住宅は、古い家に該当すると思ったほうが良いでしょう。
もしかしたら、住宅の法定耐用年数をご存じの方は、この判断基準に違和感を覚えるかもしれません。
住宅には、構造や用途に応じた法定耐用年数が設けられており、たとえば木造住宅は22年、鉄筋コンクリート造のマンションは47年と定められています。
そのため、法定耐用年数から考えると、築20年はまだ古い家には該当しないように感じるでしょう。
しかし、法定耐用年数は減価償却などの計算に用いるための数字であり、住宅の寿命ではありません。
住宅は、完成後から築年数とともに価値が減少し、20年で価値はほぼゼロになります。
ほぼ価値のない住宅は、古い家に該当すると考えられるでしょう。

古い家と判断する基準②耐震基準

住宅の耐震基準も、古い家に該当するかの判断材料になります。
耐震基準は大きな地震の発生によって見直されることがあるため、どの基準を満たしているのかが、古い家かを判別する目安になるのです。
耐震基準には、1981年5月31日以前の「旧耐震基準」と、それ以降の「新耐震基準」があります。
さらに、木造一戸建ては2000年６月に耐震基準が改定されました。
現行の耐震基準を満たしていない住宅は、古い家だとみなされる可能性が高いでしょう。

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古い家をできるだけ売却しやすくする3つの方法とは

住宅が古い家に該当する場合は、通常よりも売却に手間取るかもしれません。
だからといってそのまま所有していると、固定資産税の負担がかかり続けてしまいます。
不動産が空き家の場合は、定期的に管理をしないと老朽化が急速に進み、損壊して周囲に損害を与えるなどのリスクも生じるでしょう。
そのため、活用予定のない不動産は、早めに売却することがおすすめです。
古い家でも、売却方法を工夫するとスムーズに売れる可能性があるので、3つの方法を確認しておきましょう。

古い家の売却方法①リフォームしてから売る

古い家をスムーズに売却したいとき、まず考えるのはリフォームをしてから売る方法でしょう。
たしかに、リフォームすると築年数が経っている物件でもきれいになり、耐震性に不安がある場合は強化することができるので、買主が見つかりやすくなるかもしれません。
ただし、リフォームにかけた費用を売却価格に上乗せすると、相場よりも高くなって買主が見つかりにくくなるため、費用の回収は難しいと考えられます。
さらに、高額な費用をかけてリフォームをしても、購入検討者の好みやニーズに合わないと、売却につながる効果を得られないかもしれません。
そのため、古い家のリフォームを検討する際は、費用対効果をしっかりと考えたうえで慎重に決断する必要があります。

古い家の売却方法②古家付き土地として売る

古い家を売却したいときは、住宅に値段を付けずに「古家付き土地」として売る方法も有効です。
購入検討者には「リーズナブルな物件を購入して、自分好みにリフォームしよう」と考えている方も多いので、スムーズに売却できる可能性が高まるでしょう。
ただし、この方法は古い家がリフォームによって改善できそうな状態であることがポイントです。
リフォームをしても住めそうもない状態の場合は、買主に解体の手間や費用が生じることになるので、スムーズな売却につながる効果はあまり得られないでしょう。

古い家の売却方法③解体して更地にしてから売る

古い家の老朽化が進んでいる場合は、解体して更地にしてから売却する方法を検討してみましょう。
更地にすると住宅を建てる以外にも用途が広がり、買主が見つかりやすくなる可能性があります。
ただし、解体には100万円以上の費用がかかることもあるため、更地にしたほうが売却につながるのかしっかりと確認してから決断しましょう。

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古い家を問題なく売却するために押さえておくべき注意点とは

古い家を売りたいときは、売却方法だけではなく、注意点を押さえておくことも大切です。
とくに、これから挙げる3つの注意点は、古い家を問題なく売却するための大切なポイントになるので、しっかりと押さえておきましょう。

注意点①契約不適合責任に問われない対策をする

古い家を売却する際の大きな注意点は、契約不適合責任に問われる心配があることです。
契約不適合責任とは、売却した不動産の品質などが契約内容と異なる場合に、売主が負う責任です。
たとえば、契約書に記載されていない雨漏りやシロアリ被害などが見つかると、売主がそれらの不具合を知らなかった場合でも、契約不適合責任を問われてしまいます。
通常は買主から修繕や代金減額などを求められますが、場合によってはトラブルに発展してしまうこともあるでしょう。
古い家には不具合が多く存在する可能性があり、契約不適合責任に問われるリスクが高いので、しっかりとした対策が必要です。
対策には、インスペクションの実施や免責の特約などがあります。
インスペクションとは専門家による住宅診断であり、実施すると住宅の正確な状態がわかるので、契約書に不具合などをもれなく記載できます。
また、免責の特約を設けると、契約不適合責任を免れることが可能です。
古い家の場合は、免責の特約の付与を認められる可能性があるので、買主の了承を得られるかどうか確認してみましょう。

注意点②再建築不可ではないことを確認する

古い家は、現行の建築基準法を満たしていない可能性があります。
たとえば、現在は家を建てる際に「接道義務」があり、幅4m以上の道路に敷地が2m以上接していなくてはなりません。
しかし、接道義務が定められる以前に建てられた古い家は、この基準を満たしていないことがあります。
その住宅を使用する分には問題ありませんが、解体して新しい家を建てるときは接道義務を満たす必要があり、満たせないと再建築不可になってしまいます。
このように、古い家を解体すると、現行の基準を満たせなくて新しい家を建築できなくなる可能性があるので、売却前にしっかりと確認しておきましょう。

注意点③境界線を確定する

不動産を売却する場合は、境界線を確定することが大切です。
境界線があいまいだと、隣地の所有者とトラブルになる可能性があるからです。
とくに、古い家は境界線が確定されていないことがあるので、売却前にきちんと確認しておきましょう。
もし境界線が未確定の場合は、土地家屋調査士に依頼して、境界確定をおこないましょう。

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まとめ

古い家は売却に時間がかかる可能性があるので、売り方を工夫する必要があります。
おもな売却方法は3つあるので、売りたい物件に適したものを選択しましょう。
また、古い家を問題なく売却するためには、注意点もしっかりと押さえておきましょう。
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