生産緑地は売却できる？指定の解除方法と注意点について解説

2024-11-26

この記事のハイライト: ●生産緑地とは市街化区域内にある農地で相続税の納税猶予や固定資産税の軽減措置が受けられる; ●生産緑地の指定を解除する要件を満たせば売却できる; ●宅地に転用する場合は固定資産税が跳ね上がるため早めの売却がおすすめ

土地の売却を検討している方のなかには、生産緑地に指定されていることでお悩みのケースもあるのではないでしょうか。
生産緑地は、指定を解除することで売却可能ですが、要件や注意点を把握したうえで検討することが大切です。
そこで今回は、生産緑地とはなにか、生産緑地の指定を解除する要件や方法、注意点について解説します。
大阪市住吉区で生産緑地の売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

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1. 売却時に知っておきたい生産緑地とは？
2. 生産緑地は指定を解除すれば売却可能！その要件と方法
3. 生産緑地を売却する際に知っておくべき注意点
4. まとめ

売却時に知っておきたい生産緑地とは？

生産緑地の売却を検討するうえで、まずは生産緑地とはどのような土地なのか、その概要について売主自身が理解しておく必要があります。
そこでまずは、「そもそも生産緑地とはなにか」といった基礎知識から確認しておきましょう。

生産緑地とは

生産緑地とは、市街化区域内にある農地のことです。
市街化区域とは、すでに市街化を形成している、あるいは10年以内に優先的に市街化を図る地域を指し、商業施設や住宅街などの形成が推奨されている地域です。
しかし、無計画な開発によって建物が建つと、近隣から緑地が失われてしまい、生活環境の悪化や災害の発生・拡大につながりやすくなります。
また、もともと市街化区域で農業を営んでいた方にとっては、市街化が進むことで地価が上昇し、固定資産税の負担が大きくなるため、農業を続けるのが困難になります。
そこで、市街化区域で農業を継続したいという要請と、市街地に農地などの緑地を確保する必要性から、生産緑地という制度ができたのです。

生産緑地に指定される条件

生産緑地は、以下のような条件を満たす農地を指します。

農業などに適正に利用されている
良好な生活環境の確保に相当の効果があり、公共施設の用地として適している
面積が500㎡以上ある
農業などの継続が可能である

なお、上記のような条件を満たし、生産緑地の指定を受けたい場合は、所有者による申請が必要です。

生産緑地のメリット・デメリット

上記のような条件を満たし、生産緑地として認められると、相続税の納税猶予や固定資産税の軽減といったメリットがあります。
ただし、生産緑地の所有者は、指定されてから30年間は継続的に農地として利用することはもちろん、継続するための維持管理をおこなわなければなりません。
もし継続できなくなった場合には、税金の優遇措置が受けられなくなります。
また、建物の建築や宅地を造成する場合は、自治体の許可が必要です。
生産緑地に指定されている土地は、通常の土地のように、自由に売却することはできません。

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生産緑地は指定を解除すれば売却可能！その要件と方法

生産緑地の指定を受けている土地は自由に売却できませんが、指定を解除することで売却が可能になります。
しかし、単に土地を売却したいといった理由で解除できるわけではありません。
生産緑地の指定の解除には、いくつか要件が設けられており、そのいずれを満たしていれば認められる可能性があります。
また、生産緑地の指定を解除したあとは、自治体に農地を買い取ってもらうのが原則です。
そこで次に、生産緑地を解除するための要件と、解除方法について解説します。

生産緑地の指定を解除するための要件

生産緑地は、以下の要件のいずれかを満たすことで解除が認められます。

生産緑地の指定後30年経過している
主な従事者の病気や障害が原因で農業ができない
主な従事者が亡くなった

それぞれの要件の内容について、順番に解説します。
生産緑地の指定後30年経過している
前章で解説したように、生産緑地の指定を受ける場合、対象の土地を30年間は農地として使用することが条件です。
引き続き農地として使用する場合は、申請すれば10年間の延長が可能です。
しかし、延長を申請しない場合、30年経過すれば生産農地の指定を解除できます。
主な従事者の病気や障害が原因で農業ができない
主な従事者とは、農業経営で主体的な役割を担う方のことです。
具体的には、家族経営であれば世帯主や、主要な働き手である方を指します。
そのような方が病気などによって農業ができない状態であると自治体が判断した場合は、生産緑地の指定を解除できます。
ただし、農業ができないことを証明するために、医師の診断書が必要です。
主な従事者が亡くなった
主な従事者が亡くなり、ほかの従事者だけでは農業を継続できないというケースも少なくありません。
その場合も、生産緑地の指定を解除できますが、亡くなった方が主な従事者であったことを証明する必要があります。

生産緑地の指定解除と売却の方法

先述した要件を満たしていても、自動的に生産緑地の指定が解除され、売却できるようになるわけではありません。
生産緑地は、自治体が買い取るのが基本であるため、まず自治体に買取の申し出をおこないます。
そのまま自治体が買い取る場合は、その旨を知らせる通知が届き、買取価格が決定すれば、指定が解除され公共用地となります。
しかし、自治体が買い取らないケースも少なくありません。
その場合は、農林漁業希望者に対する斡旋がおこなわれ、買主が見つかれば売却されます。
買主が見つからない場合は指定が解除され、宅地へ地目を転用して、通常の土地と同様に売却することが可能になります。
ただし、売却可能になるのは、買取の申し出から3か月後です。

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生産緑地を売却する際に知っておくべき注意点

生産緑地は、指定を解除することで売却できますが、注意しなければならないことがあります。
そこで最後に、生産緑地を売却するうえで知っておくべき注意点について解説します。

注意点1：固定資産税が上がる

生産緑地の固定資産税は農地課税であるため、固定資産税が安くなります。
農地から宅地に転用すると、それまで納めていた税額より高くなります。
急激な税負担を防ぐため、5年間の軽減措置はありますが、早めに売却しないと5年後には固定資産税が跳ね上がるのです。
自治体や農林漁業希望者が買い取らず、通常の売却活動をおこなった場合、早く買主が見つかれば良いですが、売れ残るケースも珍しくありません。
そうなると、買主が見つかるまで、高くなった固定資産税を納めなければならなくなります。
したがって、需要が低いエリアの場合は、仲介による売却ではなく、不動産会社の買取も視野に入れて検討することが大切です。

注意点2：納税猶予額を支払う必要がある

生産緑地は、相続税の納税猶予が認められています。
ただし、生産緑地を宅地にする場合、猶予されていた相続税に利子税を加算した額を納税しなければなりません。
自治体や農林漁業希望者が土地を買い取れば、その収入で納税することが可能です。
しかし、農地から宅地に転用しただけでは収入がないため、納税できない可能性があります。
したがって、生産緑地の指定の解除を検討する際には、納税額がいくらになるかを把握しておく必要があります。
そのうえで、早急に売却するか、あらかじめ納税資金を準備しておくといった対策が必要です。

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まとめ

生産緑地とは、市街化区域にある農地のことで、指定されると税制上の優遇が受けられますが、農業を継続しなければならないという制約があります。
生産緑地を売却するためには、指定解除の要件を満たし、まずは自治体に買取の申し出をおこなうのが基本です。
生産緑地に指定されなくなると固定資産税が跳ね上がるため、自治体や農林漁業希望者が買い取らない場合は、不動産会社に相談し早期売却を目指すことが大切です。
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