築40年以上の住宅を放置するリスクについて！売却方法も解説

築年数が40年以上経過したような古い住宅は売れにくいというイメージがあることから、親から相続した実家などをそのまま放置しているケースも少なくありません。
しかし、築年数が古い空き家を放置するとさまざまなデメリットが生じるため、なるべく早く処分することをおすすめします。
そこで今回は、築40年以上の住宅が売れにくいといわれてきた理由や、空き家を放置するリスク、スムーズに売却する方法について解説します。
大阪市住吉区で、築40年以上の住宅の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

築40年以上の住宅が売却しにくいといわれてきた理由

築40年以上経過したような古い住宅は、なかなか買主が見つからず、売却しにくいといわれてきました。
実際、そういったイメージを持っている方も多く、「売り出しても売却できないだろう」と、そのまま放置されている住宅が少なくありません。
では、なぜ築40年以上の古い住宅は売れにくいといわれたのか、その理由について解説します。

なぜ築40年以上の住宅は売れにくいのか

築40年以上の家が売れにくいといわれる理由として、以下のようなことが挙げられます。
資産価値がない
建物の価値は、「耐用年数」を一つの目安にしています。
耐用年数とは、新築の建物を購入してから価値がなくなるまでの期間のことで、建物の種類などに応じて法律で定められています。
そして、定められた耐用年数に達したとき、建物の価値はほぼゼロとなるのが、法律上の考え方です。
住宅の場合、税務上、固定資産の減価償却をおこなうときに必要な基準として国が設定する「法定耐用年数」を参考にします。
たとえば、木造の一戸建て住宅の法定耐用年数は22年、マンションの場合は47年と定められています。
実際はこの年数を過ぎても性能に問題ないケースが多いです。
しかし、資産価値としては、法定耐用年数を限度に評価されるのが一般的であるため、築40年の住宅は資産価値がないとみなされます。
このことが、買主が見つかりにくい原因となっています。
現行の耐震基準を満たしていない
耐震基準とは、一定の強さの地震が起きても耐えられる建築物が建てられるよう、建築基準法が定めている基準のことです。
耐震基準は、大きな地震が発生するたびに見直されており、現在は、1981年の建築基準法の改正により導入された「新耐震基準」より以前のものを「旧耐震基準」として区別しています。
現在、1981年の改正から40年以上経過しているため、築40年の住宅は、現行の耐震基準を満たしていないことになります。
旧耐震基準の住宅は耐震性に不安があることや、住宅ローンの審査にとおりにくいことも売れにくい原因の1つなのです。
需要が低い
日本は、新築志向が高い傾向にあります。
築年数が古い住宅は見た目が悪いケースが多いため、築年数が浅い住宅より需要が低いことも、売れにくいといわれる原因になっています。

近年は築年数が古い住宅の取引が増加傾向にある

築40年以上の住宅でも、需要が高い立地条件の場合、好条件で売却できる可能性があります。
また、旧耐震基準であっても、耐震補強をおこなっていれば、売却の可能性が高まります。
さらに最近は、リフォームやリノベーションをおこなうことを前提に、中古住宅を安く購入する方も少なくありません。
つまり、資産価値や耐震基準にこだわらず、住みやすい立地や住宅の性能、好みなどを重視する方が増えているため、中古住宅が見直されているのです。

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築40年以上の住宅を売却せずに放置するリスク

築40年以上の住宅を所有している方のなかには、将来利用する予定がないまま放置しているケースも多いのではないでしょうか。
しかし、空き家として放置すると、多くのデメリットが生じます。
そこで次に、築40年以上の空き家を放置するリスクについて解説します。

老朽化が進む

人が住まなくなった空き家は、急激に老朽化が進みます。
老朽化が進んだ空き家は、大きな地震や台風などが発生した場合に、倒壊しやすく危険です。
また、空き家は放火犯などの犯罪者に狙われる可能性があります。
空き家が原因で近隣の住宅や住人に被害が及ぶと、所有者責任を問われる場合があるため、定期的に管理をおこなう必要があります。

固定資産税や維持費がかかる

空き家といえども、その所有者には毎年固定資産税が課されます。
将来住む予定があればそれほど負担に感じないかもしれませんが、不要な空き家に課される固定資産税を支払い続けるのは無駄な出費です。
また、先述のとおり、空き家の所有者には管理義務があります。
遠方に住んでいる場合は、管理に訪れるための交通費もかかります。
損傷している箇所があれば、修繕しなければなりません。
つまり、空き家を所有していると、固定資産税や維持費がかかり続けるのです。

特定空家に指定される場合がある

特定空家とは、放置すると地域の治安上・衛生上危険であると自治体が判断した空き家のことです。
特定空家に指定されると、本来、一般的な住宅用地に適用される税制の優遇措置が受けられなくなり、固定資産税が跳ね上がります。
また、空き家の状態を改善するよう行政から助言や指導を受けた場合、それに応じないと、行政代執行により強制処分される場合があります。
強制処分にかかる費用は所有者に請求されるため、大きな出費になる可能性があるのです。

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築40年以上の住宅をスムーズに売却する方法

築40年以上の住宅は、不要であれば早めに売却するのが得策です。
そこで最後に、築40年以上の住宅をスムーズに売却する方法について解説します。

方法1：リフォームする

老朽化が進み、見た目が悪い場合は、リフォームすることで売れやすくなる場合があります。
ただし、リフォームするためには費用がかかります。
しかし、リフォーム費用を上乗せした価格が市場相場より高いと、買主はなかなか見つからないでしょう。
つまり、リフォーム費用を回収できない可能性があるため、基本的には売却前のリフォームはおすすめしません。

方法2：解体して更地にする

住宅を解体して更地にすることで、新築用の土地や駐車場を探している買主が見つかる可能性があります。
しかし、更地にすると住宅用地に適用される税制の優遇措置が適用されないため、固定資産税の負担が増えます。
売却期間が長引くと、高くなった固定資産税を払い続けることになるため注意が必要です。

方法3：古家付き土地として売る

築40年以上の住宅をそのまま残し、古家付き土地として売却するのも方法の1つです。
先述のとおり、築40年以上の住宅は、資産価値がほとんどありません。
したがって、中古住宅というより、土地として売却することになります。
この場合、リフォーム費用や解体費用をかける必要がないため、売却前に多額の費用を負担することはありません。
古家を残し、税制の優遇措置を受けたまま売却活動ができるため、おすすめです。

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まとめ

築40年以上の住宅は、資産価値がないことや、新耐震基準を満たしていないことから売却しにくいといわれてきましたが、近年は中古住宅が見直され、需要が高まっています。
築40年以上の住宅を放置すると、多くのデメリットが生じるため、不要であれば早めに売却するのが得策です。
リフォームや解体をしたあとに売り出すのも方法の1つですが、費用をかけたくない場合は、古家付き土地として売ることもできるため、ご自身に合った方法を選んで早期売却を目指しましょう。
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