不動産売却にかかる税金とは？知っておきたい所得税と確定申告の必要性

不動産売却時は、いくらで売れるかという点に着目しがちですが、所得税などの税金についても理解を深めておく必要があります。
確定申告が必要なケースもあるので、時期や必要書類を知っておくことも大切です。
今回は不動産売却にかかる税金をテーマに、譲渡所得税とはどのようなものか、確定申告の必要性について解説します。
大阪市住吉区で土地や建物の売却をお考えの方や、確定申告について調べている方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却で課せられる所得税「譲渡所得税」ってなに？

まずは、不動産売却で課せられる所得税、譲渡所得税とはなにかを解説します。

譲渡所得税とは？

譲渡所得税とは、不動産売却で得た利益に対してかかる税金です。
所得税と住民税を、総称したものを指します。
土地や建物を売って利益が生じると、個人の所得と見なされるため、所得税と住民税がかかるのです。
ちなみに、不動産売却で得た利益のことを譲渡所得と呼びます。
この譲渡所得がいくらかによって、課税される譲渡所得税の額は変動します。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、売却価格（買主から支払われた金額）ではありません。
不動産は、購入時や売却時に費用がかかるため、その分をマイナスして計算します。
譲渡所得の計算式は、下記のとおりです。
譲渡所得＝不動産売却で得た総収入－取得費－譲渡所得
取得費とは、売却する不動産を購入した際にかかった費用で、下記のものが該当します。

• 不動産会社に支払った手数料
• 税金（登録免許税・不動産取得税・印紙税など）
• 建物の建築費用や購入費用
• 測量費や解体費用
• 住宅ローンの事務手数料など

税金を含めた、さまざまな費用が取得費として取り扱われます。
譲渡費用とは、不動産売却でかかった費用のことで、主なものは下記のとおりです。

• 不動産会社に支払った手数料
• 売買契約書に貼り付けた印紙税
• 解体費用
• 借家人に対する立退料など

不動産売却のために、売主が負担した費用が譲渡費用になります。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算式は、下記のとおりです。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
先述した譲渡所得に対して、所有期間に応じた税率をかけて計算します。
所有期間ごとの税率は、下記のとおりです。

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39.63%（所得税率30.63%・住民税率9%）
• 所有期間5年超え（長期譲渡所得）：20.315%（所得税率15.315%・住民税率5%）

不動産売却のタイミングによって、譲渡所得税の税率が2倍ほど変わってくるので、売り出すタイミングに注意が必要です。
また、平成25年～令和19年までは、東日本大震災の復興特別所得税として、基準所得税額の2.1％が加算されます。

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不動産売却の手続きでかかる所得税以外の税金

続いて、不動産売却の手続きでかかる、所得税以外の税金について解説します。

印紙税

印紙税とは、売買契約書や領収書などの、書面に対してかかる税金です。
不動産売却では売買契約書に印紙税がかかるため、税金を納める必要があります。
契約金額に応じた収入印紙を購入し、売買契約書に貼り付け、消印によって納税の完了です。
ちなみに、印紙税は契約金額によって下記のとおり納税額が異なります。

• 契約金額50万円超え100万円以下：500円
• 契約金額100万円超え500万円以下：1,000円
• 契約金額500万円超え1,000万円以下：5,000円
• 契約金額1,000万円超え5,000万円以下：1万円
• 契約金額5,000円超え1億円以下：3万円

現在は軽減税率の適用により、印紙税の負担が軽減されています。
契約金額が3,000万円ほどの場合、1万円を印紙税と納めるということです。

登録免許税

登録免許税とは、土地や建物の名義変更にかかる税金です。
不動産売却時に住宅ローンが残っている場合、抵当権の抹消登記が必要となります。
不動産に設定されている抵当権を抹消し、ご自身の名義にするための税金です。
抵当権の抹消登記は、ひとつの不動産に対して1,000円の登録免許税がかかります。
土地と建物は別々の不動産として数えるため、土地と建物を売却する場合は2つ分かかり、2,000円です。
また、抵当権の抹消登記の手続きは、重要かつ専門的な知識を要するため、司法書士に依頼するのが一般的となります。
そのため、司法書士への報酬を含めて、5,000円～2万円が目安です。

消費税

不動産会社に支払う仲介手数料には、消費税がかかります。
消費税は、事業者が事業として報酬を得ておこなうサービスに対して課税される税金です。
不動産会社がおこなう仲介業務（買主を見つけるための販売活動）は、その事業に該当します。
売却金額が400万円を超える場合の仲介手数料の計算式は以下のとおりです。
（売却価格×3％+6万円）×10％
たとえば、売却価格が3,000万円の場合、仲介手数料は「（3,000万円×3％＋6万円）＝96万円」となります。
この金額に対して消費税10％を加えると、105万6,000円です。

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不動産売却で所得税が生じた場合の確定申告

最後に、不動産売却で所得税が生じた場合の、確定申告について解説します。

確定申告の時期

確定申告の時期は、不動産売却をおこなった翌年の2月16日～3月15日です。
ただし、曜日によって時期がずれることもあります。
確定申告が必要なのにも関わらず、申告しないでいると、罰金が科せられたり他の税金を支払うことになるので注意が必要です。

必要なケース

確定申告が必要なのは、不動産売却で譲渡所得が生じた場合です。
つまり「利益」が出た場合は、その金額に応じた所得税を支払わなくてはなりません。
先述のとおり、譲渡所得に対して所有期間に応じた税率をかけ、譲渡所得税を計算します。

不要なケース

確定申告が不要なケースは、譲渡所得がゼロまたはマイナスの場合です。
不動産売却で得た総収入から、取得費や譲渡費用を差し引き、譲渡所得が生じなければ、確定申告は原則不要となります。
しかし、居住用不動産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得が生じなくても、確定申告をおこなっておくのがおすすめです。
確定申告をして損益通算（プラスの所得にマイナスの所得を合算できること）ができると、所得税の負担を軽減できます。

確定申告のやり方

確定申告は、ご自身でおこなう、または依頼する場合があります。
依頼する場合は、税理士に依頼するのが一般的です。
税理士へ依頼する場合、10万円～20万円ほどの費用がかかるので、ご自身でおこなうがおすすめと言えるでしょう。
不動産売却後の確定申告は、下記の流れで進めます。

• 必要書類を揃える
• 税金の金額を申告書に記入する
• 税務署に提出し、納税する

確定申告に必要な書類は、確定申告書B様式・申告書第三表・譲渡所得の内訳書・売買契約書のコピー・登記事項証明書・取得費と譲渡費用がわかる領収書です。
必要書類が準備できたら、譲渡所得税を計算し、申告書に記入します。
税務署へ提出し、納税が必要な場合は確定申告と同じ時期に支払いを済ませます。

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まとめ

不動産売却で利益が出ると、所得税と住民税といった譲渡所得税が課税されます。
そのほかにも、印紙税や登録免許税といった税金も必要です。
売却後は確定申告が必要になるケースがあるので、忘れずに申告手続きをおこなってください。
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