2024-03-26
現在ある住宅のなかには、自分が所有する土地ではなく、第三者から借りている「借地」のうえに建っている住宅も少なくありません。
そのような建物のことを「借地権付き」と表現しますが、借地権付きの家は、一般的な不動産売却とは異なる方法で売却を進める必要があります。
そこで今回は、借地権とはなにか、借地権付きの家を売却する方法と手続きの流れについて解説します。
大阪市住吉区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。
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冒頭でもお伝えしたように、第三者の土地を借りて家を建てることは、珍しくありません。
そのような家には、「借地権」が付いています。
借地権とは、家を建てるために、土地を一定期間借りられる権利のことです。
借地権は、「地上権」と「土地賃借権」の2つに分かれています。
地上権とは
地上権とは、他人の土地を使用する権利のことです。
地上権は、地主に地代を支払うことで、家を賃貸物件として貸したり、譲渡したりすることが可能です。
なかには、無償で地上権が認められているケースもあります。
また、地上権付きの家を売却する際、地主の承諾を得る必要があります。
土地賃借権とは
土地賃借権も土地を使用する権利のことですが、地上権のように自由に売却したり貸したりすることはできません。
また、「賃借権」であるため、地代が発生します。
この2つの借地権のうち、地上権は特定の物を直接的に支配する「物件」という強力な権利です。
したがって、家を建てるために土地を借りる場合の借地権は、「土地借地権」を指すことがほとんどです。
借地権には、以下の3つの種類があります。
それぞれの特徴について、順番に解説します。
旧法の借地権
現行の借地権は、1992年8月1日に施行された「借地借家法」に基づく権利です。
それ以前におこなわれた土地の貸し借りについては、「借家法(旧法)」が適用されます。
旧法の借地権では、借主が更新を希望する場合、それを拒否する正当な理由が地主にないかぎり、契約更新が可能です。
したがって、借主は、更新すれば半永久的に土地を使用できます。
権利の存続期間は、建物の種類によって異なり、木造住宅の場合は30年(最低20年)で、更新後は20年と定められています。
鉄骨造や鉄筋コンクリート造の存続期間は60年(最低30年)、更新後は30年です。
現行の借地借家法における借地権と比較すると、旧法の借地権は借主の権利が強いのが特徴です。
普通借地権
普通借地権とは、更新がある借地権で、契約更新については旧法の借地権と同じく、拒否する正当な理由が地主になければ契約更新が可能です。
権利の存続期間は、建物の構造に関わらず30年です。
更新する場合、更新1回目は20年、2回目は10年となります。
定期借地権
定期借地権とは、更新がなく賃貸期間の満了と同時に、契約が終了する借地権です。
更新がない代わりに、存続期間を50年以上に設定しています。
契約期間が満了したあとは、家を解体し更地にして返還しなければなりません。
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現行の普通借地権では更新が可能ですが、更新時には更新料が発生します。
定期借地権では更新はありませんが、契約期間が決まっているため、子どもに相続させたい方にはおすすめできません。
このようなことから、借地に建っている家は、土地付きの家より買主が見つかりにくいといえます。
では、どうすればスムーズに売却できるのでしょうか。
そこで次に、借地権付きの家を売却する3つの方法について解説します。
借地権付きの家は、売り出しても売却期間が長引く可能性が高いです。
そこで、市場に売り出すのではなく、地主に家を買い取ってもらえないか、打診してみましょう。
買主が買い取ってくれれば、家に付いている借地権は消失します。
等価交換とは、価値が等しいとされるものを相互に交換することで、土地と土地、土地と建物などの交換が可能です。
借地権付きの家を売却する場合、まず底地権(地主の所有権)の一部と、借地権の一部分を相互に交換し、権利関係を解消します。
借地権が消滅すれば、土地と家の所有権を得られるため、通常の不動産売却がおこなえます。
購入検討者の懸念点もなくなるため、売却しやすくなるでしょう。
地主の持つ底地権を購入し、土地付きの家として売却するのも方法の1つです。
地主側は、底地権を売却すれば固定資産税などの負担もなくなり、メリットに感じる方も少なくありません。
ただし、地主への交渉や説得が重要なポイントになります。
借地権付きの家を売る場合は、上記の方法のように、少し工夫が必要です。
どの方法が良いか、地主と交渉しながら進めていくことが大切です。
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借地権付きの家を売却するにあたって、どのように手続きを進めていけば良いのか、事前に把握しておくと安心です。
そこで最後に、借地権付きの家を売却する流れについて解説します。
一般的には、以下のような流れで進めます。
まず、売りたい家がいくらぐらいで売却できるのかを把握するために、不動産会社に査定を依頼します。
査定価格に納得したら、不動産会社と媒介契約を結び、仲介を依頼しましょう。
なお、不動産会社は、レインズに登録して物件の情報を公開します。
レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営するコンピューターネットワークシステムで、登録した不動産会社が物件の情報交換に利用しています。
レインズに登録することで、スピーディーに物件の情報を公開できる点が大きなメリットです。
媒介契約のうち、レインズへの登録義務があるのは、専属専任媒介契約と専任媒介契約です。
売却に関して不安な方や、早く売却したい方は、専属専任媒介契約と専任媒介契約をおすすめします。
借地権付きの家を売却する場合は、地主の承諾が必要です。
また、承諾料もかかります。
スムーズに承諾してくれない地主もいるかもしれません。
そこで、地主との交渉は、個人でおこなうのではなく、不動産会社に依頼するのが一般的です。
不動産会社が、チラシを作成したり、レインズに登録したりといった売却活動をおこなって買主を募ります。
内見希望者が現れたら、快く応じましょう。
買主が見つかったら、売買契約を結びます。
地主が売却の承認をしないと、売買契約が白紙になってしまいます。
したがって、地主の承諾を得ていることを証明する、「借地権譲渡承諾書」が発行されたことを確認したうえで、売買契約を結びましょう。
買主から売却代金を受け取り、物件を引渡します。
借地権付きの家の所有権を買主に移転する「所有権移転登記」をおこなって、売却完了です。
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借地権とは、家を建てるために他人の土地を借りる権利のことで、そのような借地権付きの家の売却は困難になることが予想されます。
したがって、地主に家を買い取ってもらう、もしくは底地権を購入して家とセットで売却するなどの方法を検討する必要があります。
地主の承諾を得たうえで、借地権が付いたまま売却することは可能ですが、早期売却を目指すために、土地と建物の所有権を得て売り出すのがおすすめです。
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