不動産を売却する際に準備すべき必要書類と取得方法について解説

土地や建物といった不動産を売却する際には、数多くの書類を準備する必要があります。
はじめて不動産を売却する際に、なにが、いつ必要なのかがわからず、心配な方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産を売却するときの流れを、「売却前」「契約締結時」「決済時」の3つのタイミングに区切り、そのときに準備すべき必要書類について解説します。
大阪市住吉区で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産を売却する前に準備すべき必要書類

不動産を売却するときは、以下のような流れに沿って手続きを進めるのが一般的です。

• 売却前：不動産会社に査定を依頼して媒介契約を結ぶ
• 契約締結：買主が見つかったら売買契約を結ぶ
• 売却後：決済・引渡し

不動産売却の際には準備すべき書類の数が多いため、上記の3つのタイミングに区切って考えると、確認しやすくなります。
そこでまずは、売却前の必要書類について解説します。
不動産を売却する前、つまり査定を依頼するときには、以下のような書類が必要です。

• 建物図面・間取り図
• 購入時の売買契約書・パンフレット
• 住宅ローンの償還表
• 登記済証・登記識別情報通知
• 固定資産評価証明書

このタイミングでは、不動産の所有者本人であることや、物件の情報がわかる書類を準備する必要があります。
上記の書類について、その概要や取得方法について解説します。

建物図面・間取り図

建物の図面や間取り図は、物件の査定をおこなう際の参考になります。
また、売却活動のために作成するチラシや、レインズや不動産情報誌に掲載する際にも、図面があるとスムーズです。
もし紛失した場合は、購入時に仲介をした不動産会社にデータが残っている場合があるため、問い合わせてみると良いでしょう。

購入時の売買契約書・パンフレット

不動産を購入したときの契約書には、契約の条件や重要事項などが記載されています。
また、パンフレットも物件の重要な資料となるため、査定を依頼するときに準備しておきましょう。

住宅ローンの償還表

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は、償還表の提示を求められます。
償還表とは、住宅ローンの返済予定表のことで、売却代金で残債を完済できるかどうかを確認する目的があります。
一般的に、住宅ローンの契約時に金融機関から発行されていますが、紛失した場合は金融機関に相談して、最新のものを発行してもらいましょう。

登記済証・登記識別情報通知

登記済証とは、登記名義人が所持している書類で、その所持者が不動産の登記名義人であることを公的に証明するものです。
登記識別情報通知は、不動産登記法改正により、登記済証に代えて発行される「登記識別情報」を通知するもので、同じく登記名義人であることを証明できます。
なお、紛失した場合は、再発行できません。
法務局の「事前通知制度」を利用するか、司法書士に依頼して証明書を作成してもらう必要があります。

固定資産評価証明書

固定資産評価証明書は、固定資産税の課税対象である資産の評価額を証明する書類です。
不動産の価格設定の参考になるため、売却する前に準備しておくと良いでしょう。
不動産が所在する市町村役場の窓口で申請すれば、その場で取得できます。
上記のほかに、インスペクションの結果報告書や住宅性能評価書など、物件の価値を高める書類があれば、査定に影響するため提示しましょう。
また、築年数が古い不動産の場合は、耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書などがあると、買主の安心材料となるため、売却活動の際にアピールできますよ。

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不動産売却の売買契約締結時に準備すべき必要書類

次に、買主と売買契約を結ぶときの必要書類について解説します。
不動産売買契約締結時には、以下のような書類が必要です。

• 固定資産税納税通知書
• 土地測量図・境界確認書
• 付帯設備表・物件状況報告書
• 建築確認済証・検査済証

売買契約時には、物件について告知するための書類が必要書類として求められます。
上記の書類について、その概要や取得方法について解説します。

固定資産税納税通知書

固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している方に課されますが、年の途中で売却すると、その時期に応じて調整され、売主に一部返金されます。
その計算のために必要な書類です。

土地測量図・境界確認書

不動産を売却するときには、隣地との境界を明示しなければなりません。
境界が確定していないまま不動産を売却すると、あとで買主が隣地の所有者とトラブルになる恐れがあります。
したがって、境界が曖昧な場合は、土地家屋調査士に依頼して確定測量をおこない、境界確認書を作成してもらいましょう。

付帯設備表・物件状況報告書

設備や物件の状況について、気になることや修繕の記録など、契約締結時に買主に告知しなければなりません。
付帯設備表や物件状況報告書は、一般的に不動産会社がフォーマットを用意し、売主自身が作成します。
付帯設備は、実際に動作確認をしながら、現時点での状態を記載しましょう。

建築確認済証・検査済証

建築確認済証や検査済証は、不動産が建築基準法に基づいて建築されたことや、検査基準をクリアしていることを証明する書類です。
紛失した場合の再発行はできません。
しかし、市町村でそれぞれ保管している「建築確認台帳」の記載事項を証明する書類があれば、代用可能です。
もし見当たらない場合は、自治体の窓口に相談してみてください。

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不動産売却の決済時に準備すべき必要書類

売買契約締結後は、いよいよ決済・引渡しへと進みます。
最後に、買主と売買契約を結び、不動産を引渡すときの必要書類について解説します。
決済時には、以下のような書類が必要です。

• 抵当権抹消に関する書類
• 設備の保証書や取扱説明書
• 銀行口座のコピー
• 住民票

決済・引渡しの当日は、登記に必要な書類と、物件の鍵と一緒に買主に渡す書類を準備します。
上記の書類について、その概要や取得方法について解説します。

抵当権抹消に関する書類

売却代金で住宅ローンを完済しても、登記簿上の抵当権が自動的に抹消されるわけではありません。
法務局で、抵当権抹消登記をおこなう必要があります。
抵当権抹消に必要な書類は、金融機関から送られてくるため、引渡し当日に持参しましょう。
なお、金融機関が書類を準備するのに10営業日ほどかかります。
引渡し日が確定したら、早めに金融機関に連絡することが大切です。

設備の保証書や取扱説明書

物件の保証書や取扱説明書も、引渡し日に買主に渡します。
保管していたものを揃えて、持参してください。

銀行口座の通帳

売却代金を振り込んでもらう銀行口座の通帳も、当日必要です。
住宅ローンが残っている場合は、返済に使用している口座の通帳も準備しておきましょう。

住民票

登記簿に登録されている住所と、現住所が異なる場合は、住民票が必要です。
住民票は、有効期限が3か月であるため、事前に取得する場合は期限に注意が必要です。
また、必要書類と一緒に渡す鍵は、物件の玄関の鍵だけでなく、郵便ポストや物置などの鍵も一式渡しましょう。

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まとめ

不動産を売却するときには、多数の必要書類を準備しなければなりません。
書類に不備があるとスムーズに手続きが進まないため、売却することが決まったら、早めに準備を始めることが大切です。
また、今回解説した書類を提出するタイミングは目安であるため、事前に不動産会社にご確認ください。
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