競売で不動産を売却するデメリットとは？手続きの流れについても解説

マイホームを購入するときはしっかりと資金計画を立てたつもりでも、急な出費がかさみ、家計が苦しくなることがあるかもしれません。
その場合、住宅ローンの滞納が続くと「競売」になり、自分の意思で不動産を売却することができなくなります。
今回は、競売とはなにか、任意売却との違いや競売になった場合のメリット・デメリット、手続きの流れについて解説します。
大阪市住吉区で、住宅ローンの返済が苦しく、不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

競売による不動産売却とは？任意売却との違い

不動産を売却する際には、不動産会社に仲介を依頼し、売却活動をおこなって買主を募るのが一般的です。
しかし、冒頭でもお伝えしたように、「競売」になると自分の意思とは関係なく、強制的に不動産が売却されます。
なぜそのような事態になってしまうのか、まずは「競売とはなにか」といった基礎知識から解説します。

競売とは

競売とは、裁判所の権力で不動産を売却することです。
そもそも、住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関によって「抵当権」が設定されています。
抵当権とは、住宅ローンの契約者が返済できなくなった場合に、対象の不動産を差し押さえて売却し、債権を回収する、いわば「担保」です。
住宅ローンの返済が滞ると、金融機関は裁判所に申立てをおこない、それが受理されると競売へと手続きが進みます。
競売は、入札方式でおこなわれます。
売却代金はすべてローン返済に充てられ、残債は一括で返済しなければなりません。

任意売却との違い

住宅ローンを返済できなくなった場合の対処法として、「任意売却」という選択肢もあります。
任意売却は、不動産を売却しても住宅ローンを完済できない場合に、金融機関の同意を得て抵当権を外してもらい、売却活動をおこなって買主を募る方法です。
競売との大きな違いは、自分の意思で売却できることです。
競売は強制的に手続きが進みますが、任意売却は、売却価格や引渡し時期など、ある程度自分の希望を盛り込むことができます。
また、競売の場合、残債の一括返済を求められますが、任意売却は金融機関との交渉により、無理のない金額と期間で分割返済が認められるのが一般的です。
このように、任意売却と競売は、売却方法や残債の返済方法などが大きく異なります。
したがって、住宅ローンの返済ができなくなった場合は、競売になる前に、任意売却を検討することをおすすめします。
ただし、任意売却は、金融機関が定めた期間内に売却しなければなりません。
売却できなかった場合は、競売に進むため、販売方法やスケジュールに注意が必要です。

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競売で不動産を売却するデメリット

競売になると、強制的に不動産が売却されますが、それ以外にもデメリットが数多くあります。
そこで次に、競売になると生じるデメリットについて解説します。

デメリット1：売却価格が安い

競売での売却価格は、市場相場の5割～7割ほどになるのが一般的です。
通常より売却価格が安いため、ローン返済に充てるお金が少なくなることが予想されます。
つまり、不動産を売却してもなお、多額の債務が残る可能性が高いということです。
競売になると、家を失ううえに多額の借金を抱えることになるため、そうなる前に対処する必要があります。

デメリット2：プライバシーが侵害される

競売になると、裁判所から任命された執行官が債務者の家を訪問し、現況調査をおこないます。
このとき、ご近所の方に聞き込みをして調査することもあります。
不動産会社の担当者が訪れるのなら、ご近所の方は通常の不動産売却だと思うでしょう。
しかし、執行官が聞き込みをしているとなれば、差し押さえられていることがわかってしまいます。
そして、物件の情報や写真が、裁判所の競売物件検索サイトに掲載されます。
なお、このサイトは個人でも閲覧可能です。

デメリット3：立ち退きを命じられる

競売で落札者が決定すると、債権者は裁判所から立ち退きを命じられます。
通常の不動産売却では、引渡しの日程を買主と交渉することができますが、競売では自分の都合に合わせてもらうことはできません。
また、任意売却の場合、金融機関との交渉により、引っ越し費用を売却代金から融通してもらえる場合があります。
しかし、競売では、自分で引っ越し費用を捻出しなければならず、資金に余裕のない状況で立ち退くことになります。
引っ越しの時期についても、交渉の余地はありません。
このように、競売になると多くのデメリットが生じます。
競売が開始されてから引渡しの命令が下るまでの時間は、任意売却より長いため、その点をメリットだと捉える考え方もあるかもしれません。
しかし、自分の希望を反映することができず、また市場相場より安い価格で買い叩かれ、多くの債務が残ります。
したがって、競売にはほぼメリットがないと考えたほうが良いでしょう。

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競売で不動産を売却する際の流れ

最後に、競売になるとどうなるのか、手続きの流れについて売主目線で解説します。
住宅ローンを滞納すると、次のような流れで競売に進みます。

督促状が届く

住宅ローンの滞納が2か月ほど続くと、返済を促す督促状が金融機関から届くのが一般的です。
この時点で返済が不可能であれば、すぐに金融機関に相談するなど対処すれば、大きな問題に発展するのを食い止められる可能性があります。

一括支払いを求められる

住宅ローンの滞納が3か月以上続くと、「期限の利益」を喪失する場合があります。
期限の利益とは、期日までに返済すれば良いという債務者と債権者（金融機関）との約束事で、これによって分割返済が認められています。
期限の利益を喪失した場合は、期日までに一括で残債を支払わなければなりません。

代位弁済通知が届く

一括支払いの請求に応じず、滞納が6か月ほど続くと、保証会社が債務者に代わって金融機関に返済をおこないます。
これを代位弁済といいます。
代位弁済は、保証会社が借金の肩代わりをしてくれるものではありません。
代位弁済がおこなわれると保証会社が債権者となり、今度は保証会社から利息を加算した金額の一括支払いを求められます。

競売の開始が決定する

一括支払いの請求に応じられない場合は、保証会社が裁判所に申立てをおこない、不動産を差し押さえられます。
そのあと、競売開始決定の通知書が届き、競売にかけられます。
落札者の決定後、立ち退きの命令が下り、債権者は期日までに家を明け渡さなければなりません。
このように、住宅ローンの返済ができなくなった場合、時間が経過すればするほど状況は悪化します。
返済が苦しくなった時点で金融機関に相談し、任意売却をすることができれば、競売での売却より残債額が減る可能性があります。
少しでも借金を減らし、生活を立て直すためにも、競売になる前に早急に任意売却を検討することをおすすめします。

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まとめ

競売とは、住宅ローンの滞納が続いた場合に、債権者が裁判所に申立てをおこない、裁判所の権力によって強制的に不動産を売却して債権を回収する手続きのことです。
競売は、通常の不動産売却より安い価格で買い叩かれ、引渡しの時期など、債権者に交渉の余地はありません。
家を失うだけでなく、多額の借金を一括で返済しなければならなくなるため、競売になる前に任意売却を検討しましょう。
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