投資用物件を売却するまでの流れ！売却前の準備から契約までの手順を解説

投資用物件と居住用不動産の売却手続きには、いくつか異なる点があります。
円滑な取引を進めるためには、売却の流れを事前に理解しておくことが重要です。
本記事では、投資用物件を売却する理由、売却する前の準備から売買契約までの流れについて解説します。
大阪市住吉区で投資用物件の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

投資用物件を売却する流れ①売却する理由

投資用物件を売却する際には、まず売却の動機を明確にすることが重要です。
明確な理由がなければ、目標を設定し、満足のいく取引を実現することが難しいからです。
売却の理由によっては、すぐに市場に出すべきか、または適切なタイミングを待つべきかが異なります。
たとえば、賃貸経営が困難で、毎月の返済が負担になっている場合は、滞納する前に売却手続きを進めることが望ましいです。
一方、急いで売る必要がない場合は、条件の良い買主を待って、じっくりと売却活動を進めることも1つの選択肢です。

売却する理由①資金作り

よくある売却する理由として、資金調達の必要性が挙げられます。
新しい事業を始めるための開業資金確保や、不動産の買い替え資金のためなど、大きな資金が必要な時には、投資用物件の売却が選ばれることが多いです。
資金作りを理由に売却する際は、不動産会社に相談しながら資金計画を立てることが大切です。

売却する理由②税金の負担が大きい

不動産を所有すると、固定資産税や都市計画税などの税金が課されます。
賃貸物件から十分な家賃収入を得ている場合は、税金の支払いにも充てることができるため、とくに負担を感じることは少ないでしょう。
しかし、空室期間が長く続くと赤字が発生し、税金の支払い資金を預貯金から補う必要が生じることがあります。
固定資産税は、不動産所有者に必ず課される税金であり、滞納すると財産の差し押さえなどのリスクが伴います。
そのため、税金の支払いが重荷となり始めた場合、物件の売却を検討する方は少なくありません。
このような状況を避けるためにも、経済的なプレッシャーを感じた際には、適切な時期に売却する選択をすることが賢明です。

売却する理由③売却益を得るため

投資用物件の価値の上昇を利用して売却益を確保しようとする投資家も多いです。
不動産投資では通常、長期間にわたる家賃収入（インカムゲイン）を主目的としますが、市場の動向に応じて売却益（キャピタルゲイン）を追求する戦略もあります。
たとえば、購入価格3,000万円のアパートを4,000万円で売却すると、単純計算で1,000万円の利益が得られます。

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投資用物件を売却する流れ②準備から販売活動まで

投資用物件の売却を検討する際、最初のステップとして不動産会社に査定を依頼することが必要です。
売却前の準備から不動産会社との媒介契約、販売活動までの流れは、以下のとおりです。

①売却準備の流れ

まず、売却予定の投資用物件の市場価格を調査します。
不動産会社に査定を依頼する前に、ご自身でも市場の相場をある程度調べておきましょう。
市場相場を把握しておくと、不動産会社が提示する査定価格が適正かどうかを判断しやすいです。
投資用物件の市場価値は、積算価格、収益価格、周辺の取引価格などを基に算出されます。
また、購入希望者が現れた場合には、物件の入居率、家賃の水準、修繕状況などについての質問が予想されます。
これらの質問に迅速かつ正確に回答するためには、事前に登記簿謄本、修繕履歴、家賃明細表（レントロール）などの関連書類を整理しておくことが重要です。

②査定依頼の流れ

市場相場を確認した後、次のステップとして不動産会社に査定を依頼します。
不動産会社に売却の仲介を依頼する場合は、その不動産会社と媒介契約を結びます。
以下の3種類の媒介契約から、自身のニーズに合ったものを選ぶことが重要です。
一般媒介契約
複数の不動産会社に売却を依頼できる契約で、多くの不動産会社が売却活動をおこなうことから、買主の選択肢が広がるという利点があります。
ただし、不動産会社に販売活動の報告義務がないため、進捗状況が把握しにくい点には注意が必要です。
専任媒介契約
1社に売却を依頼する契約です。
不動産会社は、2週間に1回以上販売活動を報告する義務があるため、販売戦略を立てやすくなる利点があります。
専属専任媒介契約
専任媒介契約と同様に1社に売却を依頼する契約ですが、売主が自分で買主を見つけた際に、売主・買主の個人間で取引することができない点に違いがあります。
また、不動産会社は1週間に1回以上販売活動の報告義務がある点も特徴的です。
物件の立地や市場需要に応じて適切な媒介契約を選びましょう。
たとえば、駅近など需要が高い物件は一般媒介契約、駅から遠いなど需要が低い物件は専任系の媒介契約が適しています。

③販売活動の流れ

媒介契約を結んだ後、不動産会社はインターネット広告やチラシを通じて販売活動をおこないます。
投資用物件の場合、一般的な居住用物件と異なり、以下の要素がアピールポイントです。

• 収益性：物件がどれだけの収益を生み出しているかを強調
• 賃貸需要：その地域における賃貸市場の需要の強さをアピール
• 節税対策：不動産投資が提供する税務上の利点についてアピール
• 大規模開発の予定：近隣の開発計画が物件価値に与えるポジティブな影響を強調

投資用物件に入居者がいる場合は、一般的に内覧が難しいため、購入にあたって不安を感じる買主もいます。
物件の価値や安全性を証明する書類（新耐震基準の適合証明書など）を準備しておくことが、スムーズな取引を促進し、買主の信頼を得るために効果的です。

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投資用物件を売却する流れ③条件交渉・契約締結・引き渡しまで

購入希望者が現れた際は、以下の流れで手続きを進めます。

①条件交渉

購入希望者とは、引き渡し日や売却価格、契約日などの条件について交渉をおこなうのが一般的です。
とくに売却価格に関しては、双方の合意に至るまで時間がかかることもあります。
交渉が円滑に進むよう、事前に自身が許容できる価格の下限を決定しておくことが重要です。
これにより、交渉時に迅速かつ明確に対応することが可能となり、双方にとって満足のいく結果に繋がりやすくなります。

②売買契約の締結

条件交渉が成功した後は、買主と売買契約を締結する流れです。
契約日には、買主から手付金を受け取り、両者が売買契約書に署名し捺印をおこないます。
この際、契約書の内容を入念に確認し、誤りがないか徹底的にチェックすることが重要です。
不明瞭な点や気になる内容がある場合は、その問題を解決し、完全に納得したうえで契約を進めましょう。
売主がローンを組んでいる場合は、金融機関に連絡を取り、今後の返済プランについて相談することも必要です。
また、物件の日常清掃やゴミ収集を担当する会社など、関連する取引先にも物件の売却を通知する必要があります。

③物件の引き渡し

買主から残金を受け取った後、鍵や関連する書類を渡して物件の引き渡しをおこないます。
投資用物件の場合、入居者から預かった敷金や賃料の精算も必要です。
とくに月の途中での売却の場合、前払いで受け取った賃料について精算が必要となるため、ご注意ください。
物件の引き渡し後、所有権移転登記をおこない、取引完了です。

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まとめ

投資用物件を売却する理由は、資金作りや税金の負担が重い、売却益を得るためが多いです。
売却する前は、相場の調査や査定依頼、不動産会社との媒介契約などの準備が必要です。
購入希望者が見つかった後は、契約条件を交渉し、契約締結、物件の引き渡しの流れで手続きを進めます。
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