不動産売却における査定書の見方とは？チェックポイントも解説！

土地や建物を売却する際には、売り出し価格を決めなければなりません。
その時に参考になるのが、不動産査定書です。
今回は、不動産売却における査定書について、見方やチェックポイントなどを解説します。
大阪市住吉区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

不動産売却における査定書とは？

不動産をスムーズに売却するには、売り出し価格の設定が重要です。
売り出し価格が高いと買主に見向きもされず、売れ残ってしまいます。
反対に売り出し価格が低ければ損をしてしまうでしょう。
不動産の適切価格を知る際に参考となるのが、不動産査定書です。
不動産査定書とは、不動産の市場価格や査定価格などが記載された書類です。
不動産査定書には、不動産会社が作成するものと不動産鑑定事務所が作成するものがあります。
いずれも同じ「不動産査定書」という名称ですが、査定書を作成する目的や内容が異なります。

不動産会社が作成する査定書

不動産会社が作成する査定書は、おもに売主が売却目的で査定依頼した際に作成されます。
査定書作成にかかる時間は1週間程度で、依頼料などは不要です。
査定額の算出方法としては、おもに「取引事例比較法」が用いられます。
取引事例比較法とは、対象物件と類似した物件の取引事例を参考に、査定額を求める方法です。
なお、不動産会社によって作成される査定書には法的な効力がありません。
離婚や相続などの法的な場面での証拠としては認められないこともあるため注意が必要です。

不動産鑑定事務所が作成する査定書

不動産鑑定事務所による査定は、おもに企業が自社不動産の資産価値を把握する目的で利用されます。
法的な問題に対応する際に重要な役割を果たし、不動産売却目的での利用はほとんどありません。
正式には「不動産鑑定評価書」と呼び、信頼性が高いため公的な証明書としても利用可能です。
査定書の作成には20万円から30万円、査定書を受け取るまでに約1週間以上かかるケースが一般的です。
不動産鑑定事務所での査定は、国土交通省が定めた基準に従い、国家資格を持つ不動産鑑定士がおこないます。
査定は、取引事例比較法・収益還元法・原価法の3つの方法を組み合わせておこなうため、不動産の価値を多角的に評価することが可能です。
財産分与や遺産分割協議など、法的な文書としての信頼性が求められる場面においては、不動産鑑定事務所への依頼がおすすめです。

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不動産を売却する際の不動産査定書の見方とは？

不動産売却がはじめての場合、査定書の見方がわからない方も多いかと思います。
取引を円滑に進めるためにも、不動産査定書の項目と見方を確認しておきましょう。

査定価格

査定書に記載される査定価格は、物件の状態や面積、市場の流動性などをもとに算出した金額です。
査定額は「3か月以内に売却する場合の予想売却価格」であり、必ずしもこの価格で成約できるとは限りません。
査定書のフォーマットは一律でないため、査定額の記載方法も各会社によって異なります。
たとえば上限価格・標準価格・下限価格に分けて表示されることもあれば、推奨される売り出し価格のみ示す場合もあります。
これらの価格は、不動産の売り出し価格を決める際の参考となるため、入念に確認することが大切です。
また査定書には、売却が実現した場合の手取り額が記載されることもあります。
不動産売却時にはさまざまな費用が発生するため、売却代金すべてが手元に入るわけではありません。
不動産を3,000万円で売却できても、諸費用が300万円かかれば、手元に入るお金は2,700万円です。
事前に売却時の諸費用と手取り額がわかれば、より正確な資金計画が立てられるようになるでしょう。

事例地情報

事例地情報には、類似物件が過去にどれくらいの価格で取引されたかが記録されています。
不動産会社は、これらの過去の取引事例も参考にしたうえで査定額を算出しています。
流時物件がいくらで売買されているかを知れば、適正な売り出し価格の設定に役立つでしょう。

査定額の根拠

不動産査定書には、査定額を算出するに至った理由や根拠も明記されています。
不動産の査定額は、おもに次のような要素を基にして算出されます。

• 周辺環境：周辺の生活環境や治安の良し悪し、立地条件など
• 交通の利便性：最寄り駅までの距離や公共交通機関の充実度など
• 隣地の状況：隣接する不動産がどのような状況にあるか
• 日照・採光の状況：自然光をどれだけ取り入れられるか
• 方角：物件がある方角など

査定額に影響を与えた要素や評価基準を理解すると、査定結果が適切であるかどうかを判断しやすくなります。
なお、不動産会社によっては、査定書に加点や減点の具体的な理由を記載している場合もあります。
コメントを通じて、査定額の根拠を知ることができるので、納得感を持って取引を進められるでしょう。

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不動産売却における査定書のチェックポイント

不動産をスムーズに売却するためには、不動産査定書を正しく理解し、適切に活用することが重要です。
ここからは、不動産査定書で注意深く確認すべきポイントについて解説します。

ポイント1：査定額の根拠

査定額の根拠が適切かどうかを見極めることも大切です。
不動産の価格表示は1円単位ではなく、一般的には上3桁、または上2桁で表現されます。
たとえば「3,520万円」や「3,500万円」などです。
査定額が3,000～4,000万円と大きく幅がある場合は、根拠なく査定額を算出している可能性があるため、なぜ価格に幅があるのか確認するようにしましょう。
また、複数の不動産会社に査定を依頼する場合は、それぞれの総額を比較することが大切です。
査定額を比較すると、各社の価格にばらつきがあることが分かるかと思います。
これは、不動産会社によって取得する情報や市場分析の方法が異なるためです。
ついつい最高価格に目がいきがちですが、最低価格もしっかりチェックしておきましょう。
とくに住宅ローンが残っている場合は、最低価格での売却でもローン返済が可能かどうかを確認しておくと安心です。

ポイント2：流通性比率

流通性比率とは、不動産の売れやすさを示した数値です。
1.00（100％）を基準に、-15％から+10％の範囲内で評価されます。
1以上であれば物件が売りやすく、1未満なら売りにくいと考えると良いでしょう。
流通性比率の根拠から、不動産会社が市場をどう見ているか、その物件をどう売れると踏んでいるかを把握できます。
流通性比率の欄の数値が100％、または1.0ではない場合は、不動産会社にその理由を問い合わせることが大切です。

ポイント3：不動産査定書の見やすさ

不動産査定書が見やすく簡潔にまとめらているかどうかもチェックしましょう。
査定書の見やすさは、不動産会社の集客力と直結する部分があるためです。
たとえば査定書の情報がわかりづらい場合、その会社が作成する広告も見づらい可能性があります。

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まとめ

不動産の査定書には、不動産会社が作成するものと不動産鑑定事務所が作成するものがあります。
売却目的で不動産の価値が知りたい場合は、不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。
査定書は不動産の売り出し価格を決める際に参考となるため、見方はやチェックポイントはしっかり把握しておきましょう。
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