不動産の相続税評価額とは？財産ごとの計算方法について解説

相続が発生すると、財産を引き継いだ方に相続税が課されます。
不動産の相続税は「相続税評価額」が基準となりますが、税額がどれくらいになるのか、またその計算方法について事前に知っておくと安心ですよね。
そこで今回は、不動産の相続税評価額とはなにか、その概要と計算方法について解説します。
大阪市住吉区で相続を控えており、相続税に関してお困りの方はぜひ参考にしてみてください。

不動産の相続税評価額とは

冒頭でもお伝えしたように、親から財産を相続すると、その引き継いだ財産に対して相続税が課されます。
現金や預貯金だけでなく不動産も対象であり、相続税は現金での納付が原則です。
現金や預貯金を相続するのであれば、相続税の支払いに不安を感じることは少ないでしょう。
しかし、不動産を相続した場合は、その不動産に課される相続税を支払うための現金を準備しなければならないのです。
どれくらいの相続税が発生するのか把握しておきたいですが、不動産は現金や預貯金のように金額がわかるものではありません。
そこで、不動産の相続税は「相続税評価額」によって計算するのが基本です。
まずは、相続税評価額とはなにか、その概要について解説します。

相続税評価額とは

相続税評価額とは、相続税を計算する際の基準となる評価額です。
相続税は、相続した財産の金額が重要になります。
なぜなら、相続税は、被相続人が亡くなった時点での遺産を、すべてお金に換算して計算するのが基本であるためです。
しかし、土地や家屋といった不動産については、立地条件などが価格に大きく影響するため、お金に換算するのは容易ではありません。
そこで、不動産の相続税については、相続税評価額という国が定める基準を用いて計算するのです。

固定資産税評価額との違い

不動産の所有者には、毎年固定資産税が課されます。
固定資産税の納税通知書に添付されている課税明細書には、不動産の固定資産税評価額が記載されているため、不動産の評価額というと、この固定資産税評価額を思い浮かべる方も多いでしょう。
たしかに、固定資産税評価額は、不動産を評価して算出した金額です。
しかし、課税の目的や算出する機関が異なります。
固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税の基準となるものです。
評価するのは不動産を管轄する自治体で、3年に1度見直されます。
一方、相続税評価額は、相続税や贈与税の基準となるものです。
評価をするのは国税庁で、毎年算出し、国税庁のホームページで公表しています。

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不動産の相続税評価額の計算方法（家屋・建物）

不動産の相続税は、相続税評価額を基準に計算することを前章で解説しましたが、どれくらいの税額が課されるのかを把握するためには、計算方法を知っておく必要があります。
ただし、不動産の相続税評価額は、家屋・建物と土地で計算方法が異なります。
そこで、まずは相続税の基準となる相続税評価額の計算方法（家屋・建物）について見ていきましょう。

計算方法（家屋・建物）

家屋・建物の相続税評価額は、「固定資産税評価額×1.0」で計算します。
つまり、家屋・建物の相続税評価額は、固定資産税評価額と同じになるということです。
これは、一戸建てもマンションも同様です。
たとえば、固定資産税の納税通知書に添付されている課税明細書に2,000万円と記載されている不動産の相続税評価額は、2,000万円になります。

固定資産税評価額と同額にならないケース

以下のようなケースの場合の相続税評価額は、固定資産税評価額と同額ではなく、調整が必要です。
第三者に貸していた
家屋・建物を第三者に貸していた場合は、所有者が居住して使用していたわけではないため、調整して計算します。
一戸建て住宅やマンション1室を貸していた場合は、「固定資産税評価額×（1−借家権割合）」という計算式になります。
借家権割合とは、借主が建物を使う権利のことで、全国一律で30％です。
固定資産税評価額が2,000万円であれば、「2,000万円×（1−0.3）」となり、この場合の相続税評価額は1,400万円と計算されます。
アパートやマンションの一棟全体を賃貸物件としていた場合は、「固定資産税評価額×（1−借家権割合×賃貸割合）」という計算式になります。
賃貸割合とは、建物の床面積の合計に対して、貸している部分の床面積の合計が占める割合です。
たとえば、固定資産税評価額が1億円、建物の床面積の合計が300㎡、貸している部分の床面積の合計が150㎡の場合で考えてみましょう。
この場合の相続税評価額は、「1億円×（1−0.3×0.5）＝8,500万円」となります。
つまり、貸している部分の床面積が広いほど、相続税評価額は下がるのです。
被相続人が生前に増改築していた
故人が生前に家屋・建物の増改築をおこなっており、固定資産税評価額に反映されていない場合の相続税評価額は、増改築の部分の固定資産税評価額を加味しなければなりません。
その場合の相続税評価額は、「増改築前の固定資産税評価額＋（工事費用−死亡した日までの償却費）×70％」で計算します。
償却費の計算式は、「工事費用×90％×経過年数÷耐用年数」です。
たとえば、増改築前の固定資産税評価額が2,000万円、増改築工事の費用から償却費を差し引いた金額が200万円だった場合で考えてみましょう。
この場合の相続税評価額は、「2,000万円＋200万円×70％＝2,140万円」となります。

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不動産の相続税評価額の計算方法（土地）

次に、相続税評価額の計算方法（土地）について見ていきましょう。

計算方法（土地）

土地については、「路線価」が定められている地域と、定められていない地域で評価方法が異なります。
土地の相続税評価額は、以下の2種類の方法で計算します。

• 路線価方式
• 倍率方式

それぞれの計算方法について解説します。
路線価方式
路線価とは、路線（道路）に接する標準的な宅地の1㎡当たりの価格です。
路線価が定められている地域の相続税評価額は、「路線価×土地面積」で算出します。
路線価は、国税庁のホームページに掲載されている「路線価図」で確認できます。
路線価は1,000円単位で表示されているため、たとえば200という数字が記されていれば、1㎡当たりの価格は20万円です。
路線価に、固定資産税の納税通知書に記載されている土地面積を乗じれば、相続税評価額が算出できます。
倍率方式
倍率方式とは、郊外にある宅地や農地、畑、山林など、路線価が定められていない地域の相続税評価額を算出する方法です。
この場合の計算式は、「固定資産税評価額×評価倍率」です。
評価倍率は、国税庁のホームページの「評価倍率表」で確認できます。
固定資産税評価額に倍率を乗じれば、相続税評価額が算出できます。

土地の評価額が下がるケースもある

土地の評価については、さまざまな要因から減額される可能性があります。
減額要素として考えられるのは、以下のようなケースです。

• 台形や三角形、旗竿地などの不整形地
• 傾斜がある土地
• 隣に墓地などがある
• 正面の道路の幅が4m以下
• 借地権
• 広大な土地

土地の評価額が下がれば相続税を減額できるため、上記のような減額要素がある場合は税理士に相談してみましょう。

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まとめ

不動産の相続税評価額とは、相続税を計算する際の基準となるものです。
家屋・建物については基本的に固定資産税評価額と同じ金額になりますが、土地については、地域によって計算方法が異なります。
評価額を下げる要素があれば土地の相続税を抑えることができるため、不整形地などを相続した場合は、税理士に相談して適切な評価額で申告することが大切です。
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