無道路地とは？該当するケースや評価額の計算方法を解説

不動産を相続すると、評価額に応じた相続税を支払わなくてはなりません。
そのため、その不動産の価値を調べる必要があります。
では、無道路地の場合、どのように評価すべきなのでしょうか。
今回は無道路地とはなにか、該当するケースや相続税評価額の計算方法について解説します。
大阪市住吉区で不動産相続を控えている方は、ぜひ参考になさってください。

無道路地とは？どう評価する？

まずは、無道路地とはなにか、種類について解説します。

接道義務を満たしていない

接道義務を満たしていない土地は、利用価値が低く、評価額が低くなるのが一般的です。
接道義務とは、建築基準法の第43条に定められている、ルールを指します。
建物を建てるとき、敷地が建築基準法上の道路に2m以上接している必要があるというルールです。
建築基準法で定められている道路とは、国や大阪市住吉区などの自治体が所有している、幅員4m以上の公道などを指します。
もしこのルールを満たしていない状態で建ててしまうと、家の前にある道路の幅は、極端に狭くなってしまいます。
そのため、急病や火事が起きたとき、救急車や消防車がスムーズに侵入できなくなり、救助が遅れてしまうでしょう。
緊急車両が到着しているのに、家の前までくることができなければ、人命救助に影響を与えてしまいます。
そのような事態を防ぐために、接道義務というものがあります。
接道義務を満たしていない場合は、利用価値が低く、評価額も下がりやすいです。

道路に接していない

道路に接していない土地も、無道路地となる可能性が高いです。
たとえば、周囲が他者が所有する土地に囲まれており、その土地をとおらないと道路に出られない場合などが挙げられます。
道路が接道義務を満たしていても、そのような土地は需要が低く、評価額も下がってしまうでしょう。

どのようなエリアが該当する？

無道路地は、すべての地域の土地が対象になるわけではありません。
都市計画区域内にある土地のみで、都市計画区域外は対象外です。
都市計画区域とは、国土交通大臣が定めた、都市計画を積極的におこなう地域を指します。
たとえば、市街化区域や市街化調整区域などが挙げられます。
市街化区域とは、街の活性化を積極的に進めるエリアのことです。
居住用の建物や、商業施設を建築することができます。
また、ガスや水道といったインフラ環境の整備も、積極的におこなう地域です。
市街化調整区域とは、市街化区域とは違い、街づくりを抑制する地域となります。
自然を守るため、特別な許可がないと建物を建てることができません。
相続した土地が都市計画区域内の場合、道路の幅や周辺にある土地の状況に注意が必要です。

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評価額が下がりやすい無道路地に該当するケース

続いて、無道路地に該当するケースについて解説します。

接道部分が2m未満の土地

該当するケースとしてまず挙げられるのが、接道部分が2m未満の土地です。
接道部分とは、土地が道路に接している部分を指します。
先述のとおり、道路に接している幅が狭いと、救急車や消防車がスムーズに進入できなくなります。
火災が起きてもすぐに消火活動がおこなえず、被害が大きくなるかもしれません。
このような接する道路の接道部分が2m未満の土地の場合、無道路地に該当する可能性が高いです。

間口が2m未満の場合

間口が2m未満の場合も、該当する可能性があります。
緊急車両が家の前まできていても、間口が狭ければスムーズな救助をおこなえません。
そのため、需要や評価額が下がりやすくなります。

接している道路が建築基準法上の道路ではない場合

無道路地に該当するケースとして、接している道路が建築基準法上の道路ではない場合も挙げられます。
私道や農道、林道といった道路は、建築基準法上の道路として取り扱われません。
もし相続した土地がそのような道路に面している場合、評価額も低くなります。
建物を建てることも、難しくなるでしょう。

第三者が所有する土地をとおらないと外に出られない（袋地）

第三者が所有する土地をとおらないと外に出られない場合も、無道路地に該当します。
所有する土地と道路のあいだに、他人が所有する土地があると、外に出るためには他人の敷地を通行しなければなりません。
このような土地は、その土地をとおるための通行権を設定したり、土地の所有者と話し合ったりする必要があります。
積極的に購入したいと思う方は少ないため需要が低く、評価額も下がってしまうでしょう。

河川や池などに囲まれている

河川や池などに囲まれており、そこをとおらないと公道に出られない場合も、無道路地に該当します。
そのままの状態では建物を建てることができません。
袋地と同様、他人が所有する土地をとおる必要があります。

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無道路地の相続税評価額の計算方法

最後に、無道路地における、相続税評価額の計算方法について解説します。

仮の評価額を計算する

まずは、下記の条件で、仮の相続税評価額を計算します（前面の土地に幅員2mの通路を設置）。

• 公道の前にある土地：600㎡、公道からの奥行30m
• 無道路地：400㎡、公道の前にある土地からの奥行20m
• 路線価：1㎡あたり15万円

このようなケースでは、まず無道路地と前面にある土地の面積を合算します。
そのあとに奥行価格補正率をかけ、評価額を計算します。
計算式は、下記のとおりです。
15万円×奥行価格補正率0.89（奥行50mの場合）×1,000㎡=1億3,350万円
そのあとに、下記の計算式で、前面にある土地の評価額を計算します。
15万円×奥行価格補正率0.95（奥行30の場合）×600㎡=8,550万円
最後に、合算した土地の評価額から、前面の土地の評価額を差し引きます。
1億3,350万円-8,550万円=4,800万円
この計算式から、無道路地の相続税評価額は、4,800万円ということになります。

不整形地補正をおこなう

無道路地は、一般的な土地と比べて、利用価値が低い土地です。
そのため、程度に応じて国税庁が公表している不整形地補正率をかけ、その分を減額します。
不整形地補正率を知るためには、無道路地における、地区区分や地積区分、かげ地割合を事前に調べておくことがポイントです。
地区区分は路線価図を、地積区分は区分表を確認します。
かげ地割合は、整形地だと仮定し、対象の無道路地を差し引いて残った面積のことです。
先ほど計算した無道路地の評価額に、補正率をかけて、補正後の価額を算出します。
4,800万円×0.63=3,024万円
そして、通路の設置費用を、下記の計算式で算出します。
15万円×（2m×30m）=900万円
最後に、補正率をかけたあとの金額から、通路の設置費用を控除します。
3,024万円-900万円＝2,124万円
このケースでは、2,124万円が相続税評価額となります。

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まとめ

相続した土地や無道路地だった場合、一般的な土地と比べて利用価値や需要が低くなるのが現状です。
相続税路線価を計算する際も、価値が低い部分を差し引く必要があり、少し複雑になります。
しかし、評価額が下がるぶん、支払う税金の負担を抑えられるのがメリットです。
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