リースバック後の修繕費は誰が負担する？借り手と貸し手の立場で解説！

不動産のリースバックは、売却後もそのまま同じ家に住み続けられる便利なサービスです。
一度売却することになるため所有権はなくなりますが、修繕費については誰が負担するのでしょうか。
今回はリースバック後の修繕費の負担について、借り手と貸し手のそれぞれの立場からどのように扱われるのかを解説します。
大阪市住吉区でリースバックをご検討中の方や不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

リースバック後の修繕費は誰が負担する？

リースバックとは、不動産を売却した後も賃借人として住み続けられる仕組みです。
自宅を手放す一方で住み続けられるメリットがある反面、「修繕費は誰が負担するのか？」という疑問を持つ方も少なくありません。
リースバック契約の中で修繕費の負担範囲は契約内容によって異なり、費用負担の考え方を理解しておくことが大切です。

費用負担の考え方と基本ルール

修繕費などの費用負担の考え方は、分譲マンションを賃貸に出す場合と同じと考えて良いでしょう。
リースバックでは売却とともに所有権を手放すことになるので、費用などの支払い義務も買主に移行します。
ただしリースバックでは、通常の賃貸借契約と異なる点があるため注意が必要です。
賃貸中に生じた室内の設備の故障に関しては、借り手負担としているケースも少なくありません。
たとえば、給湯器の故障が生じた場合、通常は貸し手が修繕費用を負担しますが、リースバックでは借り手負担となる可能性があります。
その理由は、賃貸借契約を結ぶ前からその物件に住んでいて、リースバック前からその設備を利用していたと考えられるためです。
また、どのタイミングで傷や不具合が発生したのか判断するのが難しいことも理由のひとつです。

リースバック会社のなかには貸し手負担としているケースもある

基本的にリースバックでは、修繕費の負担は借り手側負担となるケースが多いです。
しかし、リースバック会社のなかには、室内の設備の修繕費を貸し手負担としている会社も存在します。
したがって、修繕費をどこまで負担するかは、契約時にリースバック会社に確認をとることが大切です。
場合によっては、特約として設けられているケースもあるため、契約書はしっかりと確認しておきましょう。

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リースバック後に借り手が負担する修繕費

続いて、リースバック後の修繕費について、借り手がどの範囲を負担するのか見ていきましょう。

リースバック前からの傷や不具合

リースバック前から存在する傷や不具合に対する修繕費は、基本的に借り手の負担となります。
修繕の規模に関わらず、たとえばカーペットや畳の張り替えといった小規模なものも該当します。
一戸建ての場合は、室内に限らず、外壁や屋根など外回りにまで気を配らなければなりません。
大規模な修繕が必要な場合は、費用も高額になりやすいため、事前に建物の状態を確認し、修繕内容を見極めておくことが重要です。

リフォーム費用

リースバック契約では、借り手の希望でリフォームを行う場合、事前に貸し手（所有者）の承諾が必要です。
住宅の所有権はすでに売却先のオーナーに移っているため、リフォーム費用は原則として借り手の自己負担になります。
リースバック契約によっては、リフォームを行う際の条件が異なることがあるので、事前に契約書を確認しておきましょう。

退去時の原状回復費用

通常の賃貸住宅では退去時に原状回復が求められますが、リースバックの場合は事情が異なります。
リースバックでは、退去後に建物が解体されるケースが多く、原状回復費用を負担しないことが一般的です。
もし解体されない場合には、入居時に預けた敷金から原状回復費用が充当されます。
ただし、リースバック業者によっては、敷金や礼金を無料に設定しているケースもあり、その場合は原状回復費用の負担は不要になるでしょう。

家の損害に対する負担

借り手の過失によって建物そのものに損害が生じた場合も、修繕費用は借り手が負担します。
たとえば、火災、爆発・破裂、水漏れ事故などによって大きく損傷した場合、その修繕費は原則として借り手の責任となります。
こうしたリスクに備えるため、契約時に「借家人賠償責任保険」などの保険へ加入するよう求められるのが一般的です。
万が一事故が発生しても保険金によって修繕費用をカバーできるため、契約時には保険の内容や補償範囲をよく確認しておきましょう。
保険未加入のまま事故を起こしてしまうと、数百万から数千万円の修繕費用を自己負担する恐れがあります。

借り手の過失による修繕

借り手自身の過失によって生じた傷や不具合については、借り手が修繕費を負担します。
たとえば、家具の移動や引っ越し作業の際に壁や床にできた傷、ペットによるクロスやフローリングの損傷などがこれに該当します。
普段から丁寧に扱うことはもちろん、もし損傷が発生した場合は放置せず、早めに修繕を行いましょう。

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リースバック後に貸し手が負担する修繕費

続いて、貸し手が負担する修繕費について解説します。

火災保険や地震保険などの保険料

リースバックでは、物件の所有者は貸し手となります。
そのため、火災・落雷・風災・地震などの自然災害による被害に備えて加入する火災保険や地震保険は、所有者である貸し手側が契約し、保険料も貸し手が負担するのが原則です。
これにより、万一災害によって建物に損害が発生した場合でも、貸し手が保険金で修繕や復旧を行える体制が整えられています。

経年劣化による修繕費

時間の経過とともに発生する建物や設備の劣化は、貸し手側の責任で修繕することが一般的です。
たとえば、雨漏り、給排水管の破損、外壁や屋根の老朽化、シロアリ被害などがその一例です。
借り手の過失が原因ではない自然な劣化は貸し手の負担になるため、借り手が修繕費を負う必要はありません。
また、リースバック業者の中には、リフォームや建て替えの費用を貸し手側が負担する契約にしている場合もあります。
これは、築年数が古い物件などを対象に、売却後に一定のリフォームや建て替えなどを行い、快適な住環境を提供するためです。
このようなサービスを利用すれば、同じ場所に住み続けながら、設備が新しく整った住まいで暮らせるというメリットがあります。
ただし、すべてのリースバック業者が貸し手側で修繕費を負担してくれるわけではありません。
業者によっては「修繕費は原則として借り手の負担」としている場合もあります。
先述したように、リースバック前後で同じ借り手が住み続けることから、傷や不具合がいつ発生したのか特定するのが難しいためです。
このように、修繕費の負担範囲はリースバック業者や契約内容によって異なります。
トラブルを避けるためにも、契約時には修繕費はどこまで貸し手が負担するのか、特約もあわせてしっかり確認しておきましょう。

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まとめ

リースバック契約を結ぶ場合、費用負担の考え方を理解しておくことが大切です。
借り手側は、リースバック前からの傷や過失による損傷、希望によるリフォーム費用などを負担するケースが多いです。
一方で貸し手側は、一般的に火災保険や地震保険料、経年劣化による修繕費などを負担します。
ただし、リースバック業者ごとに対応は異なるため、契約時に修繕費の負担範囲をしっかり確認しておきましょう。
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