競売開始決定通知とは？任意売却できる期限についても解説

住宅ローンの返済が滞り、競売開始決定通知が届いてしまい競売にかけられるか不安に思っている方もおられるのではないでしょうか。
競売開始決定通知は、競売が進むことを意味していますが、早急に任意売却の手続きをすることで競売を回避できる可能性があります。
そこで、競売開始決定通知とはなにか、通知後の期限猶予や競売を回避するための任意売却について解説します。
大阪市住吉区で住宅ローンの支払いが難しい方は、ぜひ参考になさってください。

競売は任意売却で回避！競売開始決定通知とは？

住宅ローンの滞納を続けている際に注意しなければならないのが「競売」です。
競売は、何か月もローンを滞納した際に、不動産に設定されていた抵当権が行使され、裁判所の権限により強制的におこなわれる売却方法です。
そして競売が決定すると、突然裁判所から所有者宛てに「競売開始決定通知」が送られてきます。
競売によりすぐに自宅を手放すわけではなく、何か月かの期間をかけて手続きが進んでいきます。
ここでは、競売開始決定通知とはなにか、また競売を回避する方法についても見ていきましょう。

競売開始決定通知とは

競売開始決定通知は、債権者が競売にかけることを裁判所に申し立て、裁判所が受理したことを知らせる書類で、正式には「担保不動産競売開始決定通知」と呼ばれます。
競売開始決定通知は、住宅ローンの滞納からおよそ9か月ほどで送られてきます。
この通知書が届いたということは、競売まで秒読みと思っておいたほうが良いかもしれません。
仮にこのまま何もせずに放置した場合は、6か月ほどで強制的に売却され自宅の退去が命じられることになるでしょう。
競売での売却となると、市場価格の7割程度で売却されるなど安価で手放すことになります。
なお、退去日は所有者の意思が反映されず強制退去させられてしまいます。

任意売却であれば競売は回避できる

裁判所から競売開始決定通知が届いても、すぐに任意売却をおこなうことで競売を避けることができます。
任意売却とは、売却後にローンが残る場合でも金融機関の同意を得て一般市場で売却する方法です。
任意売却は、競売よりも高く売却できるだけでなく、引っ越しする時期も所有者の意思が尊重されるメリットが得られます。
ただし、競売の申し立てがされたことで任意売却をおこなう時間が限られるため、早急な対応が必要です。
任意売却については、後ほど詳しくご説明します。

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競売開始決定通知後の流れと任意売却の期限猶予

競売開始決定通知後に任意売却することは可能ですが、期限があるため、早急な対応が必要になります。
ここでは、競売開始決定通知後の流れと、任意売却が可能な期限猶予について解説します。

競売開始決定通知後の流れ

競売開始決定通知後はどのように競売が進んでいくのでしょうか。
決定通知後の流れは以下のとおりです。

• 現況調査票が届く
• 現況調査がおこなわれる
• 競売の入札の通知書が届く
• 公告がおこなわれる
• 競売の入札開始

競売の決定通知書が届くと、不動産の現況調査のお知らせが届きます。
そして、現況調査のため裁判所の執行官と不動産鑑定士が訪れ、不動産の状態や不具合、周囲環境などを確認、撮影をします。
現況調査は、およそ10分程度ですが、大きな建物の場合は30分程度かかるようです。
現況調査からおよそ数ヶ月後に競売の入札通知書が届きます。
この書類には、入札期間および開札日、売却基準価格などが記載されています。
入札期間が近くなると、不動産競売物件情報サイトなどに公開され、誰でも閲覧することが可能です。
そして、競売入札が開始されます。
入札の受付期間はおよそ1週間ほどで、1か月ほどで開札されます。
落札者が代金を納付すると、所有権移転により所有者が落札者へ移転する流れです。

任意売却の期限猶予

任意売却が可能な猶予は、開札期日の前日までです。
この期限までに任意売却を成立させている必要があります。
競売は、開札期日の前日までなら、申立者の単独意思のみで競売を取り下げることが可能です。
そのため、競売開始決定通知が届いてから、約半年前後までに任意売却をおこなう必要があります。
ただし、残された時間は多くは決して多くはありません。
金融機関もより多くの債権を回収したいため、任意売却を了承してもらえるものの、期間内に売却できない場合は競売での売却となるため注意しましょう。
また、一度競売の申し立てをされると、たとえ任意売却の手続きを進めていても競売を取り下げることはできません。
つまり、任意売却と競売の同時進行で進んでいくことになります。
よって、競売の開札期日と任意売却でどちらか先に契約が成立したほうで売却することになるため注意しなければなりません。
なお、競売の申し立て前であれば、任意売却で3～6か月程度の猶予をもらえます。
そのため、住宅ローンの支払いが苦しくお困りの場合は、競売にかけられる前に金融機関に相談し任意売却を進めることをおすすめします。

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競売開始決定通知後に競売を回避するための対策となる任意売却とは？

前述したように、競売開始決定通知が届いた場合でも、任意売却により競売を回避することは可能です。
ここでは、任意売却の流れやメリット、注意点を解説します。

任意売却の流れ

任意売却をおこなう際は、まずは仲介を依頼する不動産会社を探します。
依頼する不動産会社が決まったら媒介契約を締結し、売却価格やスケジュール調整をおこないます。
そして、忘れていけないのが、金融機関からの同意です。
任意売却をおこなう際は、金融機関に必ず同意を得なければ売却を進められないため注意しましょう。
金融機関から同意が得られたら売却活動を開始し、買主を探していきます。
買主が見つかったら売買契約を締結し、決済・引き渡しをおこない、売却は完了します。
このように、任意売却でも多くのステップを踏みながら進める必要があるため、競売を回避するためには早急な対応が必要です。

任意売却のメリットと注意点

競売を回避できる任意売却には多くのメリットがあります。
競売となればインターネット上で物件情報が公開されるため、滞納により競売にかけられたことが知れ渡ってしまいます。
しかし、任意売却であれば経済的な事情を周囲に知られずに売却することが可能です。
また、市場価格に近い金額で売却できることも大きなメリットといえるでしょう。
競売では、市場価格の7～8割程度ですが、任意売却であれば市場価格以上の金額で売却できる可能性があります。
一方で、注意しなければならない点は、金融機関である債権者の同意が得られない場合は、任意売却を進められないという点です。
また、売却代金でローンを完済できない場合は、売却後も支払いが続く点にも注意しましょう。

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まとめ

住宅ローンの滞納により競売開始決定通知が届いても、すぐに任意売却の手続きをすることで競売を回避できる可能性があります。
任意売却できれば市場価格で売却できるほか、周囲に知られずに売却することもできます。
ただし、期限は半年程度と猶予は短いため、住宅ローンの支払いが苦しいと感じている場合は、早めに金融機関に相談するようにしましょう。
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