不動産相続時に換価分割をするメリットとは？発生する税金についても解説

遺産のなかに土地や建物など分割しにくい財産が含まれている場合、誰が相続するかを巡ってトラブルになることがあります。
不公平感によって生じるトラブルを避ける方法としておすすめなのが、不動産を現金化し、そのお金を相続人で分割することです。
これを換価分割といい、メリットもあればデメリットもあるため、注意点も含めて特徴を知っておくことをおすすめします。
今回は相続における換価分割のメリットとデメリット、換価分割で生じる税金について解説します。
大阪市住吉区で不動産の相続を控えている方は、ぜひ参考になさってください。

不動産を相続する前に知っておきたい！換価分割とは

不動産の相続方法には、現物分割、代償分割、換価分割、共有分割の4つがあります。
いずれにもメリットとデメリットがありますが、換価分割は不動産のように分割しにくい財産がある場合におすすめです。
はじめに換価分割とはなにか、注意点もあわせて解説します。

換価分割とは

換価分割とは、相続した不動産を売却して現金に換え、そのお金を相続人で分割することです。
たとえば不動産を2,000万円で売却した場合、相続人が2人であればそれぞれが1,000万円ずつ取得することになります。
平等に分割するのが難しい不動産であっても、換価分割をすることで1円単位で均等に分け合えるようになります。
また、換価分割は不動産の取得を望む相続人がいない場合や、納税資金を確保したい場合にもおすすめです。

換価分割をするには相続登記が必要

不動産を換価分割するには、被相続人から相続人へ名義を変更する手続きが必要です。
この手続きを「相続登記」といい、相続登記をしないと不動産は売却できません。
不動産を売却できるのは、原則として名義人本人のみと定められているためです。
なお、相続登記はこれまで任意の手続きでしたが、2024年4月1日から義務化されています。
そのため換価分割をしない場合でも、不動産を相続したら相続登記は必ずおこなわなければなりません。
相続登記の期限は、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内です。

換価分割の遺産分割協議書の書き方

遺産分割協議で換価分割をすることが決まったら、その旨を遺産分割協議書へ記載する必要があります。
記載方法は、不動産を単独で相続（単独名義）するか、複数人で相続（共同名義）するかによって異なります。

• 単独名義：換価分割をおこなうために代表者が不動産を取得すること、売却代金は他の相続人に分配することなどを記載する
• 共同名義：換価分割をおこなうために共有者全員で不動産を取得すること、売却金を持分割合に沿って分けることなどを記載する

遺産分割協議書を作成する際は、換価分割をおこなう旨を記載し忘れないようご注意ください。
換価分割をすることを明記し忘れると、相続人間で分配したお金が贈与扱いになる可能性があります。
また単独登記の場合は、遺産分割協議をおこなったあと早めに不動産売却に取り掛かることが大切です。
不動産売却が著しく遅れると、換価分割とみなされずに代表者へ贈与税が課される可能性があります。

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相続による換価分割のメリット・デメリットとは

続いて、換価分割をおこなうメリットとデメリットについて解説します。

メリット1：不動産を平等に分割できる

換価分割の大きなメリットは、不動産を公平に分割できることです。
不動産は現金と違って均等に分割するのが難しいため、相続人同士でトラブルになるケースも少なくありません。
換価分割であれば、不動産を現金に換えられるので、1円単位で均等に分割できるようになります。
他の分割方法に比べると不公平感が生まれにくく、もっともトラブルが起きにくいと言えるでしょう。

メリット2：相続税を支払うための資金を準備できる

不動産を含む遺産の総額が基礎控除額を超えると、超えた部分に対して相続税がかかります。
相続税の支払いは原則として現金払いで、相続が開始されたことを知った日の翌日から10か月以内に納付しなければなりません。
遺産が不動産しかなく、売却もせずにそのまま相続する際は、自己資金から納税資金を捻出する必要があります。
不動産は価値が大きくなりやすく、相続税が高額になることも多いです。
換価分割をおこなえば、まとまったお金が手に入るので、相続税の納税資金に充てることができます。

メリット3：相続税の節税に繋がる

「結局売却するのであれば、相続発生前にしたほうが良いのでは？」と疑問に思う方もいるかもしれません。
しかし不動産は現金より相続税評価額が低くくなるため、現金を相続するよりも相続税を抑えられるというメリットがあります。
可能であれば被相続人と相続について話し合い、現金ではなく不動産を相続し、売却したい旨を伝えてみると良いでしょう。

デメリット1：諸費用がかかる

不動産を売却する際には、仲介手数料や印紙税、登記費用といった諸費用がかかります。
また売却により利益が生じたら、譲渡所得税（所得税・住民税）も納めなければなりません。
相続税以外にも支払いが発生するため、売却代金が全額手元に入るわけではないと考えておきましょう。

デメリット2：時間と手間がかかる

不動産売却時には、不動産会社への査定依頼や契約の締結など、さまざまな手続きが発生します。
準備しなければならない書類も多く、現金化するまでに時間と手間がかかる点がデメリットです。
不動産の売却代金を相続税の納税に充てたい場合は、早めに不動産会社に相談し、売却を進めるようにしましょう。

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相続の換価分割でかかる税金

換価分割を選択して遺産を分割する場合、どのような税金が課されるのでしょうか。
最後に、換価分割における相続税、譲渡所得税、贈与税について解説します。

相続税

換価分割によって売却した不動産の価格に、相続税は課税されません。
相続税は「相続が開始された時点の財産」に対して課税されるためです。
ただし換価分割の場合でも、遺産の総額が基礎控除額を上回ると相続税が課せられます。

譲渡所得税

換価分割によって不動産を売却し、利益が生じたら譲渡所得税がかかります。
譲渡所得を求める計算式は次のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費は不動産を購入する際にかかった費用、譲渡費用は不動産を売却する際にかかった費用を指します。
上記の計算式で出た数字に税率をかければ、譲渡所得税額がわかります。
税率は不動産の所有期間によって異なり、5年以内であれば39.63％、5年超えでは20.315％です。
譲渡所得税が発生したら、相続人それぞれが確定申告をおこなわなければなりません。

贈与税

換価分割では、原則として贈与税が発生することはありません。
しかし遺産分割協議書に換価分割である旨を記載しないと、贈与と判断されて贈与税が課される可能性があります。
不要な出費を避けるためにも、遺産分割協議書には換価分割する旨をしっかりと明記しておきましょう。

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まとめ

換価分割とは、不動産を売却して現金化し、その現金を相続人同士で分配する方法です。
均等に分割しにくい不動産であっても、換価分割によって現金に換えることで均等に分けることができます。
不動産の売却代金が贈与とみなされないよう、遺産分割協議書を作成する際は、換価分割をする旨をしっかり記載しておきましょう。
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