離婚による自宅の売却でリースバックを活用したい！メリットと注意点を解説

持ち家に住んでいる夫婦が離婚する際、住宅ローンをどうするか、また子どもの生活環境が変わることについて揉める方も多いのではないでしょうか。
そのような場合は、自宅を売却して現金を得たうえでそのまま住み続けられる「リースバック」がおすすめです。
そこで今回は、離婚の際に起きる持ち家と住宅ローンについてのトラブルや、離婚時にリースバックを利用するメリットと注意点について解説します。
大阪市住吉区でマイホームの売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

リースバックで回避！離婚で自宅を売却すると起こり得るトラブル

夫婦が離婚するときには、財産を平等に分ける「財産分与」をおこなうのが基本です。
しかし、現金や預貯金は公平に分割できますが、マイホームについては、そのままの状態で分けることは物理的にできません。
したがって、どちらかが住み続けるか、あるいは売却して現金にして分割するのかのどちらかを選択することになります。
離婚時によく揉めるのは、どちらかがマイホームに住み続けるケースです。
とくに住宅ローンが残っている場合、名義や返済をどうするのかをしっかり話し合って決めないと、大きなトラブルに発展することもあります。
まずは、離婚時のマイホームと住宅ローンに関してどのようなトラブルが起こり得るのかを知っておきましょう。

離婚時にマイホームのことで起きやすいトラブル

住宅ローンが残っていると、以下のようなトラブルが起こる可能性があります。
名義変更ができない
たとえば、夫の名義で住宅ローンを組んでいて、離婚後は妻がマイホームに住み続けるとします。
原則として、不動産の名義人と住宅ローンの名義人、居住する方は同じでなければなりません。
居住する方と名義人が異なるのはトラブルの元なので、避けたほうが良いでしょう。
なぜなら、夫の名義のまま妻が住み続ける場合、離婚後に夫が住宅ローンを滞納すると、マイホームは差し押さえられ、妻は住む場所を失ってしまうことになるためです。
住宅ローンの名義を妻に変更すれば良いのでは？と思われるかもしれませんが、返済中に名義を変更することは原則できません。
変更したい場合は、妻が住宅ローンの借り換えをおこなう必要があります。
そのためには、金融機関の審査にとおらなければならず、収入がない、もしくは収入が少ない場合は難しいでしょう。
連帯保証が残る
夫名義の住宅ローンに、妻が連帯保証人になっているケースもよくあります。
この場合、連帯保証は妻と金融機関との契約なので、夫婦が離婚したとしても妻の連帯保証が消えるわけではありません。
夫が住宅ローンを滞納した場合は、連帯保証人である妻に返済する義務があることを頭に入れておきましょう。

トラブル回避にはリースバックがおすすめ！

離婚する際のマイホームに関するトラブルを避けるためには、離婚を機にマイホームを売却し、現金を夫婦で分割するのが得策です。
もし、どちらかがそのまま住み続けたいのであれば、「リースバック」を検討してみましょう。

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離婚を機にリースバックで自宅を売却するメリット

離婚する夫婦にとってリースバックは、メリットの多い売却方法です。
そこで次に、リースバックの概要とメリットについて解説します。

リースバックとは

リースバックとは、不動産売買と賃貸借契約が一体化したサービスのことです。
まず、不動産会社を買主とする売買契約を結び、売却代金を受け取ります。
そして、その不動産会社と賃貸借契約を結び、今度は借主となって住み続ける仕組みです。

リースバックのメリット

離婚時にリースバックを利用するメリットとして、以下のようなことが挙げられます。
マイホームを現金化して早く分割できる
リースバックは、不動産会社が買主となって物件を買い取ります。
不動産を売却する際には3か月～半年程度かかるのが一般的ですが、リースバックは売却活動をおこなう必要がなく、査定価格に納得すればすぐに売買契約に進みます。
売買契約締結後、1週間～1か月程度で売却代金を受け取れるため、早く財産分与をすることが可能です。
住宅ローンを返済できる
リースバックを利用するためには、住宅ローンを完済しなければなりません。
そのため、住宅ローンが残っている場合は、売却代金を返済に充てて完済すれば、残る方の名義に不動産の登記を変更し、安心して住み続けることができます。
子どもが転校しなくて済む
子どもへの影響も、離婚時の大きな問題です。
離婚を機にマイホームを売却する場合、新居に引っ越さなければなりません。
子どもが通っている学校と同じ学校区に引っ越すのであれば、転校しなくて済むかもしれませんが、通学路や周辺環境などが変わることが子どものストレスになる場合もあります。
違う学校区に引っ越す場合は、学校も転校することになり、新しい生活に慣れるまで時間がかかる子もいるでしょう。
リースバックなら、そのまま自宅に住み続けられるため、子どもの負担を軽減できます。

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離婚を機にリースバックで自宅を売却する際の注意点

前章では、リースバックを利用するメリットについて解説しましたが、リースバックには知っておくべき注意点もあります。
そこで最後に、離婚を機にリースバックでマイホームを売却する場合の注意点について解説します。

注意点1：住宅ローンの残高を確認する

先述しましたが、リースバックを利用する際には、住宅ローンを完済する必要があります。
住宅ローンの残高が売却代金より下回っている「アンダーローン」であれば、問題なく売却できます。
しかし、住宅ローンの残高が売却代金より上回っている「オーバーローン」の場合、自己資金から不足分を捻出しなければなりません。
したがって、住宅ローンの残高を確認し、査定価格と比較して状況を把握することが大切です。

注意点2：家賃の支払いが発生する

リースバックは、マイホームを売却したあと、自宅は賃貸物件になります。
つまり、毎月家賃の支払いが発生するのです。
離婚後に自宅に残る方の生活費をシミュレーションし、無理なく生活できるかどうか確認するようにしましょう。

注意点3：売却価格が相場より安くなりやすい

リースバックは、通常の仲介による売却より価格が安くなるのが一般的です。
仲介より早く現金化できる点はリースバックの大きなメリットですが、リースバックで売却したことによって住宅ローンの残債を完済できなくなると、先述のとおり自己資金が必要になります。

注意点4：契約形態を確認する

賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
普通借家契約は、借主が希望する限り更新が可能です。
しかし、定期借家契約には更新がありません。
契約期間の満了とともに契約が終了し、そのときには退去することになってしまいます。
定期借家契約でも、貸主が同意すれば再契約が可能ですが、ずっと住み続けられる保証はないため、賃貸借契約を結ぶ際には「普通借家契約」になっているかどうかを確認することが大切です。

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まとめ

夫婦が離婚するときには、さまざまな問題が生じ、揉めることがよくあります。
とくにマイホームに住宅ローンが残っている場合、名義人ではない方が住み続けると離婚後にトラブルになる恐れがあるため、マイホームを売却して財産分与をおこなうのが得策です。
また、リースバックを利用すればそのまま住み続けることが可能なので、生活環境を変えたくないたい場合は、リースバックを検討してみることをおすすめします。
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