住宅ローンをまだ滞納していなくても任意売却はできる？メリットも解説

住宅ローンの返済が厳しくなりそうなとき、任意売却を検討される方もいらっしゃるでしょう。
滞納前でも任意売却は可能ですが、滞納実績がないと金融機関から同意を得るのは難しいとされています。
今回は、滞納前の任意売却が難しい理由と、早めに任意売却を進めることで得られるメリットについて解説します。
大阪市住吉区でマイホームの任意売却を検討されている方は、ぜひ参考になさってください。

住宅ローンをまだ滞納していなくても任意売却はできる

住宅ローンをまだ滞納していない場合でも、任意売却は可能ですが、債権者である金融機関の同意が必要です。
通常、任意売却は滞納がある場合におこなわれるため、滞納がない状況では金融機関は通常通りローンを完済してほしいと考えます。
そのため、返済が続けられると判断される場合は、基本的に任意売却の同意は得られないでしょう。
ただし、病気やけがで働けなくなったり、失業や転職で収入が減少したりして、これまで通りの支払いが難しくなりそうな場合は、任意売却が認められることもあります。
ローンを滞納せず返済している場合は、金融機関との関係が良好であるため、任意売却の相談をしてもスムーズに対応してもらえる可能性が高いでしょう。

同意が得られたら早期代位弁済を依頼する

金融機関の同意が得られた場合には、早めに代位弁済を依頼して、住宅ローンの支払いを一時的に停止します。
代位弁済とは、保証会社が代わってローンの残高を一括で返済することです。
代位弁済が完了した後は、不動産会社の仲介で任意売却を進めます。
手続きを早く進めるためにも、任意売却を検討し始めた段階で、早めに不動産会社にご相談ください。

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住宅ローンをまだ滞納していない状態では任意売却が難しい理由

住宅ローンの滞納がなくても任意売却は可能だとご説明しましたが、実際には同意を得るのが難しい場合もあります。
では、なぜ金融機関は任意売却に同意しないことがあるのでしょうか。
ここからは、その理由を3つ解説します。

金利収入を得られなくなるため

金融機関が顧客にお金を貸す際の最大の利点は、貸し付けた資金に対して得られる金利収入です。
金利は、金融機関にとって重要な収益源となり、貸付業務を支える要素です。
もし顧客が任意売却に同意した場合、金融機関はこれまで定期的に得ていた金利収入を失うことになります。
そのため、滞納が発生していない場合、金融機関は顧客に対して、引き続き返済を続けるよう強く促すことが一般的です。
これにより、金融機関は安定した金利収入を確保し続けることができるのです。

担保なしでローンだけが残るため

住宅ローンを組む際には、滞納のリスクに備えて、その不動産を担保として融資がおこなわれます。
これは「抵当権」と呼ばれるもので、設定された不動産から優先的に弁済を受ける権利のことです。
万が一、ローンを滞納すると、金融機関はその不動産を競売にかけ、そこで得た代金から回収をおこないます。
この抵当権は通常、ローンを完済した際に抹消することができますが、任意売却の場合にはローンを完済していなくても抹消が可能です。
しかし、実際には任意売却でローンを完済できることは少なく、多くの場合、売却後もローンの返済を続ける必要があります。
つまり、金融機関にとっては担保を失い、ローンの回収が困難になるリスクが高まるということです。
したがって、住宅ローンの滞納がない段階で任意売却を希望しても、金融機関が簡単には同意しないのが実情です。

期限の利益喪失が必要なため

ローンを組む際には、分割での返済が可能になる「期限の利益」という権利が与えられます。
しかし、返済が滞ると「期限の利益喪失」により、一括での返済が求められることになります。
任意売却をおこなうには、通常この「期限の利益喪失」が理由として必要です。
任意売却は、ローンの一括返済が必要になった際におこなわれる手続きです。
そのため、住宅ローンをまだ滞納していない段階では、任意売却の前提条件が満たされていないと判断されることが多く、金融機関が任意売却に同意しにくい状況になります。
また、「期限の利益喪失」がないということは、債務者がまだ契約通りに返済できている状態であることを意味します。
つまり、金融機関としては無理に売却を進める必要がなく、返済を継続してもらう方が利息収入も得られ、リスクも少ないと考えるのが自然です。
このように、まだ滞納がない段階での任意売却は、制度的にも金融機関の判断としてもハードルが高く、例外的な事情がない限りは難しいといえるでしょう。

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住宅ローンの滞納がまだのタイミングで任意売却をするメリット

先述したように、住宅ローンの滞納がない状態で任意売却はおこなうのは、難しいといえます。
しかし、金融機関の同意を得て滞納前に任意売却を進められれば、多くのメリットが得られます。
滞納が始まってからでは、時間的にも精神的にも余裕がなくなり、売却活動や交渉が不利になることが多いためです。
ここでは、住宅ローンの滞納前に任意売却を選択することで得られる主なメリットについて解説します。

金融機関に相談する時間を確保できる

任意売却をまだ滞納していない段階で検討することは、金融機関に相談するための貴重な時間を確保できるという大きなメリットがあります。
滞納が発生してからでは交渉の余地が限られ、対応も後手に回りがちです。
事前に行動を起こすことで金融機関との対話がスムーズに進み、返済計画の見直しや売却プロセスの調整など、柔軟な対応策を講じる余地が広がります。
また、金融機関も滞納前の相談には比較的前向きな姿勢を示すことが多く、双方にとって望ましい解決策を模索しやすくなるでしょう。

事故情報の登録を防げる

住宅ローンの滞納前に任意売却をおこなうことで、「事故情報（ブラックリスト）」への登録を防げます。
住宅ローンを滞納すると、その情報は信用情報機関に「事故情報」として登録され、一定期間、クレジットカードの発行や各種ローンの利用が制限される可能性があります。
これにより、日常生活や今後の資金調達に支障をきたすことも少なくありません。
しかし、滞納が発生する前に任意売却を進めれば、事故情報として登録されるリスクを回避できるため、信用情報に傷をつけずに解決を図ることが可能です。

競売を回避できる

住宅ローンの支払いが厳しくなる前に、任意売却を選択することで競売を回避できます。
競売は、通常の不動産市場とは異なり、買い手が限定されるため価格が大幅に下がる傾向があります。
結果として、市場価値の6〜7割程度でしか売却されず、売却後も多くのローン残債が残るケースが少なくありません。
さらに、競売になると所有者の意思に関係なく手続きが進み、近隣への心理的な影響やプライバシーの問題も生じます。
一方、任意売却は不動産会社を通じて通常の売却活動ができるため、市場価値に近い価格での売却が可能です。
売却によって得られる金額も多くなりやすく、ローン残債の圧縮につながるのが大きなメリットです。
また、売却のタイミングや引っ越し時期についてもある程度融通が利くため、精神的な余裕をもって新生活の準備ができます。
このように、任意売却は経済的損失や精神的負担を軽減し、再出発の可能性を広げる前向きな選択肢といえるでしょう。

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まとめ

滞納前であっても任意売却は可能ですが、金融機関の同意を得るのは容易ではありません。
しかし、滞納前に行動を起こすことで金融機関との円滑な交渉が可能となり、事故情報の登録や競売を回避することができます。
なるべくスムーズに交渉を進めるためにも、住宅ローンの負担が予想される場合は、早めに不動産会社にご相談ください。
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