古民家は売却しにくい？理由や売却方法を解説

古民家は、レトロで和を感じられる独特な雰囲気があることから、最近はカフェや店舗などに利用されることもあり注目されています。
しかし、一般的には古民家の売却は難しいといわれているため、売りたい場合はしっかりと売却方法を把握し、古民家の状態や都合に合わせて検討することが大切です。
そこで今回は、古民家の売却が難しいといわれる理由や古民家を売る方法、売却前の準備について解説します。
大阪市住吉区で、不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてみてください。

古民家を売りたいけれど売却しにくい理由とは

冒頭でもお伝えしたように、古民家は一般的な住宅より売却しにくいといわれています。
それはなぜなのか、まずは考えられる理由について解説します。

古民家の売却が難しい理由

空き家を売りたいのになかなか売れない理由として挙げられるのは、以下の3つです。

• 耐用年数をすぎている
• 耐震性が低い
• 買主が住宅ローンの審査にとおりにくい

どういうことなのか、上記の3つの理由について順番に解説します。
耐用年数をすぎている
建物には耐用年数が定められており、木造住宅は22年です。
22年をすぎると、建物としての価値はないものとみなされ、売却しにくくなります。
中古住宅を古民家に分類する明確な定義はありませんが、古民家とは一般的に伝統工法で建てられ、築50年以上経過した木造の一戸建てのことを指します。
古民家は、木造住宅の耐用年数を大幅にすぎているため、購入希望者が現れにくいのです。
耐震性が低い
建築基準法では、建物を建築する際に最低限クリアしなければならない「耐震基準」が定められています。
現行の新耐震基準が施行されたのは1981年であるため、築50年以上経過している古民家は、これを満たしていないケースがほとんどです。
旧耐震基準の家は、震度6以上の地震に対する規定がされておらず、大きな地震が発生した場合に倒壊するリスクが高いです。
地震大国である日本では、住宅の耐震性を重視する方が少なくありません。
したがって、新耐震基準を満たしていない古民家は、敬遠されやすいのです。
買主が住宅ローンの審査にとおりにくい
不動産を購入する方の多くが住宅ローンを利用します。
金融機関は、万が一契約者が住宅ローンを返済できなくなった場合に備え、対象の物件に抵当権を設定します。
いわば、担保にとるということです。
古民家は資産価値がほぼなく、担保としての評価がしづらいため、買主が古民家を購入するために住宅ローンを利用したくても、審査にとおらない可能性が高いです。
住宅ローンを利用できない物件は、現金一括で支払える買主を探さなければならないため、買主が見つかりにくいといえます。

高く売却できるのはすぐに住める古民家

そもそも古民家は、一般的な中古住宅を探している方には好まれません。
また、外壁や内装が劣化していたり、設備が古かったりといった状態のものが多く、そのような古民家は買主が購入後にリフォームをおこなう必要があります。
リフォームや耐震補強工事には多額の費用がかかるため、買主は古民家の購入費用とは別に資金を準備しなければならないのです。
したがって、古民家は高値で売買されることはあまりありません。
ただし、立地条件が良い場合や、メンテナンスがしっかりされており、すぐに住める状態の物件は高値で売却できる可能性があります。

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古民家を売りたい場合の3つの方法

実際に古民家を売りたい場合、どのような方法があるのか事前に知っておくことが大切です。
そこで次に、古民家の売却方法について解説します。
古民家を売りたい場合、以下の3つの方法があります。

• 古民家をそのまま残して売る
• リフォームする
• 更地にする

それぞれの具体的な方法について解説します。

古民家をそのまま残して売る

古民家が建ったままの状態で売却する方法です。
この場合、建物に価値はなく、「古家付き土地」として、土地だけの価格で売却することになります。
費用をかけずに売却したい方には、この方法が向いているでしょう。
リフォームやリノベーションすることを前提に古民家を購入したいと考える方もいるため、需要はあります。
ただし、見た目が古いため、一般的な住宅より買主が見つかりにくいかもしれません。

リフォームする

リフォームして、見た目をきれいにしてから売却する方法です。
設備を新しいものに入れ替えたり、外壁を塗り直したりするだけで印象が良くなるため、そのまま売り出すより売却しやすいでしょう。
ただし、リフォームにはそれなりの費用がかかります。
リフォームにかかった費用を上乗せして売却できるわけではないため、持ち出しになることも珍しくありません。
したがって、リフォームが必要かどうかを慎重に考えて決断することが大切です。
水回りなどの汚れをきれいにするだけでも見た目が良くなるため、リフォーム費用をかけたくない場合は、ホームクリーニングを利用するのもおすすめです。

更地にする

古民家を解体し、更地にしてから売却する方法です。
更地にすると、新築用の土地や駐車場を探している方もターゲットになるため、需要があるエリアであれば早期売却が望めます。
ただし、当然のことながら、解体するためには費用がかかります。
また、更地は住宅用地の軽減措置の対象外となるため、解体すると固定資産税が跳ね上がることに注意が必要です。

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古民家を売りたい場合はあらかじめ準備が必要

最後に、古民家を売りたいと思った際に準備しておくと良いことについて解説します。
古民家を売却する前には、以下のようなことをおこなって準備しましょう。

• 残置物を処分する
• 瑕疵を確認する
• 補助金や助成金をチェックする

上記の内容について、順番に解説します。

残置物を処分する

売却活動中は、購入検討者が内見を希望するのが一般的です。
内見の際に家財道具や電化製品といった残置物がそのままになっていると、内見者が気持ち良く見学できず、印象も良くありません。
したがって、古民家を売り出す前にすべて撤去し、空っぽの状態にしておくことをおすすめします。

瑕疵を確認する

不動産を売却する際には、契約不適合責任に注意が必要です。
契約不適合責任とは、売却後に契約内容とは異なる瑕疵（欠陥や不具合）が見つかった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
契約不適合であるとみなされると、買主から損害賠償や契約解除を求められる可能性があります。
契約不適合責任は、瑕疵の有無ではなく、契約内容と適合しているかどうかがポイントです。
瑕疵があっても、その内容を買主に伝え、同意を得たうえで契約書に記載すれば、その箇所について契約不適合責任を問われることはありません。
したがって、古民家を売却する前の準備として、物件の状態をしっかり確認し、瑕疵については包み隠さず告知して契約書に盛り込むことが大切です。

補助金や助成金をチェックする

古民家をリフォームしたり解体したりする際に、国や自治体から補助金や助成金を受けられる場合があります。
また、空き家を売却した場合に税金が控除される特例もあります。
少しでも費用を抑えるために、また節税するために、利用できる制度がないかどうかチェックしておきましょう。

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まとめ

古民家を売りたいと思っても、なかなか買主が見つからないことがあり、その理由としては、耐用年数をすぎていることや耐震性が低いことが挙げられます。
古民家を売却する際には、そのままの状態で売却する、もしくはリフォームや解体など手をくわえて売却する方法があるため、古民家の状態や売主の状況に合わせて選択することが可能です。
古民家を売りたい場合は、残置物を処分し、また物件の状態をしっかりと確認してトラブルが起こらないように準備して、早期売却を目指しましょう。
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