筆界未確定の土地を売却することは可能？ポイントや売却方法を解説

筆界未確定の土地は、境界が明確ではないため、売買や開発の際にさまざまな問題を引き起こす可能性があります。
本記事では、筆界未確定とはなにか、筆界未確定の土地は売却できるのかやスムーズに売却する方法を解説します。
大阪市住吉区で筆界未確定の土地の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

売却前にチェック！筆界未確定の土地とは？

土地の売却をおこなう際は「筆界」について理解しておくことが大切です。

筆界とは？

筆界とは、隣接する他の土地との境界を形成する、2点以上の地点と、それらを結ぶ直線のことを指します。
不動産登記法で定義されており、具体的には登記されている土地の境界線のことです。
筆界未確定の土地とは、その境界が明確に確認できない土地のことを指します。
地籍調査の際に筆界を確認できなかった土地は、登記された際に法的な範囲が定まっていないため「筆界未確定地」とされます。
筆界が明確でない土地は、売買や利用に際してさまざまな問題が生じる可能性があるため、売却する際には注意が必要です。

筆界未確定地の問題点

筆界未確定の土地は、隣地との境界が不明確なため、境界争いや隣地とのトラブルが発生するリスクがあります。
また、金融機関からの融資を受けにくい場合があります。
境界が確定していないと、土地の価値を正確に評価しにくく、融資の障壁となるためです。
さらに、境界が明確でないと、買主にとってリスク要因となり得るため、土地の市場価値が下がることがあります。
筆界未確定の土地を扱う際には、問題点を十分に理解し、適切な準備と対応をおこなうことが重要です。

土地の境界の種類

土地の境界には、大きく分けて2種類が存在します。

• 民民の境界：個人が所有する土地と隣接する他の個人の土地との間の境界線
• 官民の境界：個人の土地と公道（市道や県道など）との間の境界

たとえば、土地が両方の境界線で形成されている場合、すべての境界が明確に確定していれば「筆界確定」とみなされます。
しかし、上記のうち1つでも境界が確定していない場合は「筆界未確定」となります。

筆界未確定の土地が生じる理由

筆界未確定の土地は、さまざまです。
とくに多いのは、土地所有者間で境界の決定について合意に至らない場合や、土地の調査時に所有者が立ち会わないケースです。
土地の調査は「一筆地調査」と呼ばれ、自治体がおこないます。
調査の際、土地の持ち主が立ち会って、土地の境界や用途（地目）を一つ一つ確認していきます。
調査は登記簿に記載された情報と現地の状況を照らし合わせておこなわれ、確定した境界は公図に記録することが可能です。
しかし、所有者が境界の確定を拒否する場合、その土地は筆界未確定となるのです。
たとえば、土地を売却するために分割したい場合でも、筆界が確定していないと分筆がおこなえません。
また、土地の用途変更も制限されます。

筆界と所有権界の違い

筆界と似た言葉に「所有権界」があります。
所有権界は、ある土地の所有者がどこまでの範囲を持っているかを示す言葉です。
所有者間で合意または契約によって所有権界の範囲を変更することができます。
筆界は公法（国や自治体の法律）に基づく境界を指し、一方で所有権界は私法（個人間の法律関係）に基づく境界です。
これら2つの境界は必ずしも一致しません。
所有権界は、土地の登記には必ずしも反映されていないことが多いため、実際の土地の利用や取引においては注意が必要です。

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筆界未確定の土地は売却できる？

土地の所有者にとって、公法上の境界が不明な「筆界未確定地」を売却できるかどうかは重要な問題です。
筆界未確定の土地の売却は可能ですが、売却時の境界の明示義務についても理解しておく必要があります。

トラブルに注意が必要

境界線が明示されていなくても、法的には売却自体に問題はありません。
ただし、筆界が不明な土地は、購入を検討する方にとってリスクが高いと見なされがちです。
購入後に隣地との間でトラブルが発生する可能性があるためです。
つまり、境界が未確定のままの土地は、売りにくいという現実があります。
筆界未確定の土地を売却する場合、境界の問題がクリアされていないことを明確に伝え、購入者が理解したうえでの取引が求められます。

売却時の境界明示義務について

境界明示義務とは、土地を含む不動産を売却する際に、売主が買主に対して土地の範囲をはっきりさせるために境界を示すことです。
具体的には、土地の売買の際に、境界杭やブロック塀などの固定物を使用して、土地の境界線を明確に示し、買主が隣地の境界を理解できるようにすることを指します。
法律で厳密に強制されているわけではありませんが、売買契約をスムーズに進めるためには重要な役割を果たします。
そのため、多くの売買契約では境界の明示に関する条項が含まれ、実質的には義務が発生することが一般的です。
買主も、境界が不明確な土地を購入することに対しては消極的であり、隣地とのトラブルを避けるためにも明確な境界の確認を求める傾向にあります。
筆界未確定の土地を売却する際には、買主の不安を解消するためにも境界をしっかりと示し、買主が納得する形での取引が求められます。

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筆界未確定の土地を売却する方法とは？

筆界未確定でも、適切な手続きを踏めば土地を売却することが可能です。

筆界未確定を解消して土地を売却する方法

筆界を確定して土地を売却する際の流れは、以下のとおりです。

• 隣地の所有者との話し合い
• 筆界確認書の作成
• 地積更正登記

まず、隣地の所有者と話し合い、境界線を確定させます。
次に、所有者間で境界に合意が得られたら、その取り決めを文書化した筆界確認書を作成しましょう。
合意された境界に基づき、土地家屋調査士による確定測量図を作成し、必要に応じて地図の訂正をおこないます。
上記により、売買契約で境界を明示する準備が整います。
なお、土地が道路に面している場合は、道路との境界も明確にするために道路明示の申請をおこないましょう。
申請が通った後は、道路境界明示書を受け取ることができます。
測量図と登記簿の面積が異なる場合は、地積更正登記をおこない、登記簿を修正します。
筆界確認書や地図訂正などの作成には費用がかかりますが、これらの文書を用意すると売却後のトラブルを防ぐことができ、売主と買主双方が安心できる取引となる点がメリットです。
以上の手続きを踏めば、筆界未確定の土地も安心して売却することが可能です。

筆界が確定できない土地の売却方法

筆界が確定できない土地でも、買主が承諾すれば売却は可能です。
上記の場合、売却時に「境界非明示の特約」を設ける方法が有効です。
境界非明示の特約とは、不動産の売買契約において、売主が土地の境界を明示せず引き渡すことを認める特約になります。
境界非明示の特約を売買契約に付ける場合、売主と買主は土地が筆界未確定であることを互いに理解しておく必要があります。
特約では、境界に関する損害賠償請求を売主が受けないことを前提とした契約を結ぶのが一般的です。
さらに、売却後のトラブルを防ぐために、両者間で合意書を交わすことが推奨されます。
この合意書には、将来的に境界に関する異議が生じないよう、詳細な取り決めを明記することが重要です。

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まとめ

筆界未確定の土地とは、隣地や公道との境界が定まっていない土地のことです。
筆界未確定の土地でも売却できるが、売主には境界明示義務があります。
筆界を確定するのが難しい場合は、境界非明示の特約をつけて売却する方法があります。
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