土地を売却する際は測量が必要？実施したほうが良いケースや費用も解説！

土地を売却する際は、測量をしたほうが良いと聞いたことがあるかもしれません。
しかし、測量には費用がかかるので、実施するべきかどうか悩むこともあるでしょう。
そこで今回は、大阪市住吉区で土地の売却を検討されている方に向けて、測量の概要やメリットを解説します。
実施したほうが良いケースや費用の目安なども解説しますので、ぜひご参考にしてください。

土地の測量とは①売却の際に知っておきたい概要やメリット

土地を売却するときに、測量は必須なのでしょうか。
結論から申し上げますと、測量は義務ではないので、売却前に実施しなくても問題はありません。
しかし、測量を実施していると売却に有利に働く可能性があります。
まず、測量の概要やメリットを確認してみましょう。

測量の概要やメリットとは

測量とは、土地の面積や高低差などを機械で測って図面に表すことです。
実施する目的は面積と境界の確定であり、作成された図面は測量図と呼ばれます。
先述のとおり、測量は義務ではありませんが、実施すると売却の際に以下のようなメリットを得られる可能性があります。

• トラブル回避につながる
• 測量していない土地よりもスムーズに売却できる

測量をしていない土地は、隣接する土地との境界が定まっていない状態です。
そのため、隣接する土地の所有者と境界線の認識が異なっていた場合は、売却後にトラブルが起こる可能性があります。
売却前に測量を実施すると、そのようなトラブルの心配がなくなるでしょう。
また、境界線が確定していない土地はトラブルの発生が懸念されるため、買主がなかなか見つからない可能性があります。
測量を実施した土地はそのような心配がないので、購入希望者が見つかりやすくなるでしょう。
以上のことをふまえると、土地を売却する際の測量は義務ではないものの、実施したほうが良いと考えられます。

3種類ある測量図の違いとは

測量によって作成される測量図には、現況測量図と確定測量図、地積測量図の3種類があります。
3種類の測量図は特徴が異なるので、違いを押さえておきましょう。
現況測量図とは、簡易的な測量で作成される測量図です。
隣地の所有者の立ち会いがなく、現場で確認できる手がかりを境界線として、土地の広さを大まかに測って作成されます。
手間や費用をそれほどかけずに作成できますが、公的な測量図としてはあまり使えないでしょう。
確定測量図とは、隣地所有者の立ち会いのもとで、すべての境界線を明確にして作成される測量図です。
隣地の所有者と一緒に確認したうえで境界を確定するので、公的な測量図として使用でき、売却の際も効力を発揮できます。
地積測量図とは、法務局に保管されている測量図です。
ただし、すべての土地について作成されているわけではないので、存在しない可能性があります。
また、測量の実施から長い年月が経っている場合は精度が低く、実際の土地の状況とは異なることがあるので注意が必要です。

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土地の測量とは②売却の際に実施したほうが良いケース

3種類の測量図のうち、土地を売却する際にとくに効力があるのは確定測量図です。
確定測量図がない土地は、売却の際にトラブルになったり、なかなか売れなかったりする可能性があります。
そのため、必ずしも必要なわけではありませんが、確定測量図がない場合は作成すると売却へ有利に働くでしょう。
ただし、なかには測量の必要性が高く、実施したほうが良いと考えられるケースがあります。
どのようなケースなのか、3つのケースを確認してみましょう。

売却の際に測量が必要なケース1：土地に境界杭がない

境界杭とは、隣接する土地や道路との境界を示すために打ち込まれた杭のことです。
金属標やプラスチック杭などがあり、測量によって境界を確定した際に印として打たれます。
確定測量図がなくても、目印となる境界杭があれば、境界をめぐるトラブル発生の懸念は少ないかもしれません。
一方、境界杭がない土地は境界がわかりにくいため、そのまま売却するとトラブルが発生してしまう可能性があるでしょう。
したがって、境界杭を設置するためにも測量をおこなったほうが良いと考えられます。

売却の際に測量が必要なケース2：土地の坪単価が高い

売却する土地が坪単価の高い一等地などのケースも、測量をしたほうが良いといえます。
なぜなら、土地の坪単価が高いと、面積が少し違うだけで売却金額に大きな影響が生じるからです。
一等地の場合、1㎡違うと数十万円以上の損をしてしまう可能性もあります。
そのため、坪単価の高い土地を売却するときは、測量を実施して正確な面積を調べましょう。

売却の際に測量が必要なケース3：不整形地である

不整形地とは、いびつな形をしている土地のことです。
正方形や長方形などの四角形の土地は整形地と呼ばれ、三角形や五角形、傾斜地などは不整形地と呼ばれます。
道路に接する出入り口部分が細長くて、その奥にまとまった敷地がある旗竿地も不整形地に該当します。
不整形地は活用方法が限られるので、できるだけ有効活用をしたいと考える買主から、正確な情報を求められることが多いでしょう。
そのため、売却する土地が不整形地の場合も、面積や形状、境界線などを確定するために測量を実施したほうが良いと考えられます。

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土地の測量とは③売却に際に実施するとかかる費用の目安

土地の境界線が確定していない場合や、必要性が高いケースに該当する場合は、売却前に測量を実施したほうが良いでしょう。
ただし、測量を実施する際は費用がかかります。
費用の目安は測量の種類によって変わり、確定測量は手間がかかるため、一般的に現況測量よりも高額になります。
どのくらいの費用がかかるのか、それぞれ確認してみましょう。

現況測量にかかる費用の目安とは

現況測量にかかる費用の目安は、100㎡ほどの土地で10万円～20万円です。
費用の内訳は事前準備が2万円～6万円、測量が5万円～10万円、図面作成が3万円～6万円ほどです。
ただし、不整形地などの測量しにくい土地の場合は、上記の目安よりも高くなる可能性があります。

確定測量にかかる費用の目安とは

確定測量にかかる費用の目安は、行政の立ち会いがあるかどうかによって変わります。
確定測量は隣地の所有者の立ち会いが必要で、隣地が公道や河川などの官有地である場合は行政の立ち会いが必要です。
その場合にかかる費用の目安は、100㎡ほどの土地で60万円～80万円です。
行政の立ち会いが不要な場合は、同じ面積の土地で30万円～50万円が目安になるでしょう。
費用の内訳は、以下のとおりです。

• 事前準備：6万円～12万円
• 現況測量：7万円～15万円
• 境界点確認と境界標設置：どちらも1点あたり3万円
• 図面や書類の作成：3万円～10万円
• 登記申請：4万円～8万円

境界点や境界標の数によって金額が変わるので、変形地は相場よりも高くなる可能性があります。
なお、確定測量は手間がかかるので、確定測量図が完成するまでには一般的に3～4か月ほどの期間がかかります。
土地の売却に際して確定測量を実施するときは、このくらいの期間がかかることを考慮して計画を立てましょう。

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まとめ

土地の売却時に測量を実施すると、トラブルの心配が軽減したり、売却に有利に働いたりする可能性があります。
測量は義務ではありませんが、境界杭のない土地や坪単価の高い土地などのように、実施したほうが良いケースもあります。
費用はかかりますが、メリットや安心感を得られるので、必要に応じて実施を検討しましょう。
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