土地の境界線とは？売却時に境界線を調べる方法や測量にかかる費用を解説

土地の売却をしようと思った際に、隣地との境界線が不明といったケースもあるのではないでしょうか。
とくに相続により土地を取得した場合や、購入から何十年も経っているような場合は、境界線が曖昧になっていることも珍しくありません。
そこで、土地の境界線とはなにか、境界線の調べ方と境界画定測量にかかる費用について解説します。
大阪市住吉区で土地の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

土地の境界線とは？売却時に境界を明確にする必要性

土地を売却する際に明確にしておくべきことの1つに、隣地との境界線があります。
購入から年数が経過していたり、相続によって取得した場合は、どこが境界線なのかわからないといったケースも多いです。
とはいえ、境界線を明確にしなければ売却することはできません。
ここでは、そもそも土地の境界線とはなにか、また境界を明確にする必要性について解説します。

土地の境界線とは

土地の境界とは、ご自身の土地と隣地を分ける境目のことを意味し、「筆界」と「所有権界」の2種類に分けられます。
筆界は、公法上の境界といわれており、不動産登記されている境界のことです。
一方で、所有権界は、私法上の境界とされており、隣地所有者との話し合いのもと決める境界になります。
本来であれば、筆界と所有権界は同じでなければならないですが、土地の形状を考慮し使用しやすいよう話し合いで決める所有権界で調整することがあります。
また、所有権界を決めてから年数が経過すると、そもそもどこが土地の境界線なのか曖昧になってしまうケースも少なくありません。

境界線を明確にする必要性

土地を売却する際は、土地の境界線を明確にしなければ売却することはできません。
というのも、境界が不明確なまま売却してしまうと、隣地所有者などと境界線についてトラブルになる可能性があるためです。
そのようなリスクが多い土地を購入したいという買主はいません。
そのため、売却する前は土地の境界線を確認する作業からおこなわれ、測量をおこない境界を確認する必要があるのです。
隣地所有者との境界取り決めについて合意したら「筆界確認書」を取り交わします。
筆界確認書により境界線が明確になれば、売主と買主の双方が安心して取引することができるでしょう。
なお、隣地所有者との話し合いにより境界線を決めることができなかった場合は、「筆界特定制度」や「境界確定訴訟」を利用し境界線を決めていきます。

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土地を売却するときの境界線の調べ方

続いて、土地の境界線を調べる方法を解説します。
事前に土地の境界線を調べる方法を把握し、スムーズな売却ができるようにしましょう。

境界線の調べ方①公図・地積測量図

土地の境界線の調べ方の1つ目が、法務局が管理している公図や地積測量図です。
公図とは、住所や地番、土地の形状などが記載してあるもので、不動産を売買する際の資料の1つとして利用されます。
地積測量図は、登記により確定された境界が記載されており、登記されている土地は必ず作成されている図面です。
公図と地積測量図ともに、隣地との境界を判断するために参考となります。
ただし、作成された時期が古いと、現地と形が違う可能性も高く、新たな測量が必要になるケースもあります。

境界線の調べ方②区画整理図面

所有している土地が区画整理されている場合は、区画整理図面で調べることも可能です。
境界線の立ち会い時に区画整理図面を提示することで、境界線の確定につながることもあるでしょう。

境界線の調べ方③地積調査図面

自治体によっては、地積調査の際に道路敷地調査や道路街区測量を実施しているところがあります。
過去に地積調査をおこなった経緯がある場合は、地積調査図面を参考にすれば境界線を調べることができます。

境界線の調べ方④登記事項証明書を確認する

登記事項証明書とは、不動産の所有権および抵当権などの情報が記載されたものです。
登記事項証明書の表題部には、番地や地目、地積などが記されています。
ただし、登記事項証明書だけでは、隣地との境界線を明確にすることは不十分という点に注意が必要です。

境界線の調べ方⑤測量士や土地家屋調査士に依頼する

測量士や土地家屋調査士に依頼するのもおすすめの方法です。
測量士は、測量に関する計画の作成・実施をおこなう測量のプロです。
また、土地家屋調査士は、測量士同様に土地や家屋の測量をおこない、かつ登記を目的とした測量のみをおこなっています。
これらの専門家に依頼することで、隣地との境界線を明確化することができます。

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土地売却前に境界線を測量するのにかかる費用

土地を売却する前に境界線を確定しなければ売却できないことがわかったところで、どのくらいの費用がかかるのか気になるところです。
ここでは、測量士や土地家屋調査士に依頼した場合にかかる費用と、筆界特定制度を利用した際にかかる費用を解説します。

測量士や土地家屋調査士に依頼した際にかかる費用

測量にかかる費用は、所有する土地が公的な土地と隣接しているかどうかで費用は異なります。
公的な土地の場合は、公的機関の立ち会いが必要になり、およそ60～80万円の費用がかかります。
一方で、民間と民間の土地である場合は、公的機関の立ち会いが不要のため、およそ費用は30～50万円程度です。
また、測量時には事前調査や書類作成も含まれており、作業ごとに費用がかかります。
事前調査は、図面調査の場合は1万5,000円～3万円ほど、所有権調査に1万5,000円～4万円ほど、現地調査にかかる費用は3万2,000円ほどです。
書類作成は、測量図の作成に1万円～3万円ほどかかり、調査報告書の作成に4,800円程度かかります。

筆界特定制度を利用した際にかかる費用

境界線問題で近隣住民とトラブルになっている場合は、筆界特定制度を利用することで土地の境界線を特定することができます。
筆界とは、法務局の登記に基づく土地の境界のことを指し、この筆界を用いて土地の筆界位置を特定する制度が「筆界特定制度」です。
土地の筆界の位置は、専門家や法務局員の立ち会いのもと、調査や測量、また登記記録・土地台帳などを総合的にみて特定します。
この制度は、土地所有者の申請のみ実施可能で、隣接地所有者の同意は不要のため、所有者の精神的負担を軽くすることが可能です。
制度を利用するには、手数料と手続き費用が必要になります。
手数料は、土地の固定資産税評価額をもとに算出し、収入印紙で支払いをおこないます。
手続き費用は、法務局が定めた計算式をもとに算出し、申請後に測量作業までに予納する必要があるので注意しましょう。
なお、筆界特定制度にかかる費用は、事案によって異なるため一律ではありませんが、おおよそ50～80万円程度が相場となっています。

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まとめ

土地を売却する際は、隣地との境界線が確定していないと売却できないため、必ず境界確定をおこなう必要があります。
公図や地積測量図などで境界線を調べることもできますが、測量士や土地家屋調査士に測量を依頼し確定することも可能です。
測量士や土地家屋調査士に依頼する場合は、隣地が公的な土地か民間の土地かによってかかる費用が異なる点に注意しましょう。
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