中古住宅を売却する前に利用を検討したい！既存住宅売買瑕疵保険とは？

中古住宅を安心して売買するために、既存住宅売買瑕疵保険に加入する方法があります。
既存住宅売買瑕疵保険とは、新築住宅に欠陥があった場合に、補修等を行った事業者に対して保険金が支払われる制度です。
今回は、既存住宅売買瑕疵保険について、概要や売却時に利用するメリット・デメリットを解説します。
大阪市住吉区で中古住宅の売却をお考えの方は、ぜひ参考にご覧ください。

売却する前に知っておきたい！既存住宅売買瑕疵保険とは？

既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅の売却において売主が負う「契約不適合責任」を補償する保険です。
売買契約を結んだ後、物件に瑕疵（不具合）が発覚した場合に、買主から請求された補修費用に応じて保険金が支払われます。
はじめに契約不適合責任とはなにか、既存住宅売買瑕疵保険の保証対象と費用相場について確認しておきましょう。

契約不適合責任とは

不動産売買における契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約内容と一致しない場合に売主が負う責任です。
たとえば、引き渡した建物に雨漏りが生じており、契約書にはその旨が記載されていなかったとしましょう。
この場合、買主は売主に対して該当箇所の修繕と修繕費用を請求することができます。
状況によっては、代金の減額や損害賠償、契約解除を請求されることもあるため注意が必要です。

既存住宅売買瑕疵保険の保証対象

住宅瑕疵担保責任保険の保証対象は、住宅の構造耐力上の主要な部分と雨水の侵入を防止する部分に限られています。
構造耐力上主要な部分とは、基礎や柱、柱など、建物自体を支え、台風や地震などの外力による衝撃などに耐える部分です。
雨水の浸入を防止する部分には、住宅の屋根や外壁、開口部に設ける戸、その他の建具などが含まれます。
構造に関係がない部分や経年変化などにより生じた不具合については、保証の対象外となる点にご注意ください。

既存住宅売買瑕疵保険の費用相場とは

既存住宅売買瑕疵保険の費用相場は、検査料と保険料を合わせて7万円から15万円程度です。
保険料は、物件の広さや保険期間、保証額などによって異なりますが、相場は下記のとおりです。

• 一戸建て：約2万6,000円～5万5,000円
• マンション：約1万5,000円～3万1,000円

一般的にはマンションよりも一戸建てのほうが面積が広いため、その分保険料も高くなります。
上記はあくまでも相場なので、確実な金額が知りたい場合は見積もりを依頼しましょう。

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売却時に既存住宅売買瑕疵保険を利用するメリットとは？

続いて、不動産売却時に既存住宅売買瑕疵保険に加入するメリットを解説します。
次章でデメリットも解説するので、それぞれを理解した上で保険に加入するかどうか検討しましょう。

メリット1：トラブル防止に繋がる

既存住宅売買瑕疵保険に加入する大きなメリットは、買主とのトラブルを防止できることです。
相続によって引き継いだ家など、実際に住んだことがなく建物の状況がわからないというケースもあるでしょう。
売主が不具合を知らなかったとしても、契約書に記載されていない不具合が見つかった場合は、責任を負わなければなりません。
既存住宅売買瑕疵保険に加入していれば、万が一欠陥が見つかった場合でも保険が利くため、万が一の時にも安心感があります。
また、修理の対応も保険会社がおこなうので、売主は買主と直接やり取りをしなくて済み、トラブルになる心配もありません。
すべての瑕疵が保証対象になるわけではありませんが、少しでもリスクを軽減したい方は、ぜひ保険への加入をご検討ください。

メリット2：買主の安心感に繋がる

既存住宅売買瑕疵保険が適用されている物件は、買主にとってもメリットがあります。
住宅に不具合があった場合、一定期間中は売主へ修繕費用などを請求することは可能です。
しかし、売主である不動産会社が倒産していたり、個人の場合は支払い能力がなくなっていたりするリスクがあります。
保険に加入していれば、このようなリスクを回避できるため、買主は安心して購入へ進めるでしょう。
また、既存住宅売買瑕疵保険に加入するには調査を受ける必要があり、不具合があれば修繕してから加入することになります。
検査によって品質や耐震性が保証された物件ということをアピールできれば、買主の購入意欲を高めることができるでしょう。

メリット3：税制優遇を受けられる可能性がある

既存住宅売買瑕疵保険に加入している物件は、一定の耐震基準を満たすとして住宅ローン控除の適用が可能になります。
住宅ローン控除とは、毎年の住宅ローン残高の0.7％を最大13年間、所得税から控除できるという制度です。
そのほか、登録免許税や不動産取得税の軽減措置、居住用財産の買換え特例なども適用できる可能性があります。
これらをうまくアピールできれば、買主の購入意欲を高めることができ、早期売却に繋げやすくなるでしょう。
なお、買主が税制の優遇措置を受けるには、売主が保険加入時に受け取る保険付保証明書が必要です。
この書類は、売買契約を締結する際に買主に渡す必要があるので、紛失しないよう大切に保管しておきましょう。

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売却時に既存住宅売買瑕疵保険を利用するデメリットとは？

次に、売主が既存住宅売買瑕疵保険に加入するデメリットを解説します。

デメリット1：費用がかかる

既存住宅売買瑕疵保険に加入する際には、保険料と検査料あわせて約7万円～14万円の費用がかかります。
不動産取引では多額のお金が動くため、十数万円程度なら安く感じる方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、住宅を売却する際には、仲介手数料などの諸費用がかかり、思ったよりも出費が多くなる可能性があります。
「思ったよりも手元に残るお金が少ない」とならないよう、保険への加入を検討する際は、入念な資金計画を立てる必要があります。

デメリット2：改修工事が必要になることがある

先述したように、既存住宅売買瑕疵保険へ加入するには専門家による検査が必須です。
不具合がある状態では保険に加入できないので、改修工事をしてから再度検査を受けることになります。
また、1981年5月31日までの旧耐震基準で建築された家屋は、原則として保険に加入することができません。
保険に加入するには、今の耐震基準を満たすように構造計算をおこない、実際に構造を補強していく作業が必要です。
改修工事に対して助成金を支給している自治体もありますが、それでも数十万円の自己資金が必要でしょう。
売却代金で工事費用を全額回収できなければ損をしてしまうため、費用対効果を見て保険に加入するか判断することが大切です。
築年数が経過した古い空き家などの場合は、更地にしてから売却したり、不動産会社に買取を依頼したりする方法もあります。
何がベストなのかは個々の状況によって異なるため、売却方法や保険の加入に迷ったら、まずは不動産会社にご相談ください。

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まとめ

既存住宅売買瑕疵保険とは、引き渡し後の物件に不具合が見つかった場合に、修繕費用を負担してくれる保険をいいます。
保証対象は住宅の構造耐力上の主要な部分と雨水の侵入を防止する部分に限られ、おもに基礎や土台、屋根、外壁などが該当します。
費用はかかりますが、トラブルを避けて安心して取引を進めたいという方は、ぜひ前向きに保険への加入を検討なさってください。
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